再建築住宅組合의 課稅制度 改善에 關한 硏究 = (A) study on improvement taxation system of the reconstruction partnership

재건축주택조합의 과세제도와 세금 산정 개선방안을 연구했다.

현재 재건축 조합의 법인에 관한 세법은 재건축 주택조합의 법인세 산정의 기본이 되는 재건축 주택조합 조합원 소유 부동산에 대한 현물출자 시점과 감정가격 적용에 대한 명확한 법적 규정이 없고, 재건축 주택조합의 건설비와 일반 분양가에 대한 어떤 규정도 없어 동일한 사업에서 산정기준에 따라 재건축 주택조합이 부담하는 법인세는 많은 차이가 있다. 또한 공사비와 일반 분양가에 의하여 조합원에게 지급되는 배당 이익도 많은 차이가 발생한다. 특히 재건축 주택조합의 특성을 배제한 법인의 도입은 세금의 전가 등 많은 문제점이 있다. 이와 같은 재건축 주택조합에 대한 제반 문제점을 재건축 주택조합의 이해 관계자 집단인 과세 관청의 공무원, 재건축조합의 조합원(조합의 임원포함), 세무를 실질적으로 담당하고 있는 공인회계사나 세무사, 시공사의 재건축 주택조합관련 관리직, 감정평가사들을 대상으로 설문조사를 실시하여 재건축 주택조합의 조합원 재산의 출자시점과 감정가의 변화에 대한 법인세의 영향력과 재건축 주택조합의 공사비와 일반 분양가의 변화에 대한 배당소득의 영향력에 대하여 연구를 하였으며, 재건축 주택조합에 파트너십 제도의 도입에 대한 설문을 실시하여 그 결과에 대한 자료를 분석 재건축 주택조합에 대한 과세 제도에 대하여 가장 합리적인 개선 방향을 제시하는데 그 목적을 두고 있다. 이 연구의 결과를 요약하여 보면 다음과 같다.

첫째, 재건축 주택조합 소유재산의 출자시점에 대한 법률의 미비점을 들 수가 있다. 재건축 주택조합 조합원 소유 부동산을 조합원이 재건축 주택조합에 투자하는 시점의 변화가 법인세에 영향을 미치는 것은 재건축 주택조합의 사업기간이 장기적이고, 재건축 주택조합을 조합인가를 받고도 사업을 할 수도 없는 경우도 있어 발생되는 문제이기도 하지만 법률의 확실한 기준점이 있다면 이러한 문제점이 해결이 될 것으로 본다. 재건축 주택조합의 법인세 산정기준이 현재의 국세 심판원 판례와 같다면 법률을 잘 알고 있는 자 만이 법을 이용 국가의 세금을 절세 할 것이다. 이러한 불 분명 한 기준은 확실한 기준점을 가져야 할 것을 시사한다. 둘째, 재건축 주택조합 조합원 소유 부동산의 가치가 감정평가나 공시지가의 어느 한 부분을 적용할 수 있는 기준점이 없다. 재건축 주택조합의 조합원 소유재산의 감정가 변화에 의하여 법인세에 영향을 미친다는 것은 재건축 주택조합에의 손금이 명확한 기준이 없어서 발생되는 문제점으로 지적된다. 이는 감정평가사가 평가한 조합원 소유의 부동산이 전체 적으로 손금으로 인정이 되는 것으로 만약에 재건축 주택조합이나 대형 건설사인 시공사가 감정 평가사와의 연계가 된다면 조합원 소유의 재산 가치는 증감 사유가 발생 할 수도 있을 것이다

더욱이 현재 국세 심판원 판례에 의하여 감정평가가 없어 공시지가를 적용한 한다면 동일한 조합원 소유 부동산에 법인세는 많은 차이가 발생 된다. 이와 같이 동일 재산을 가지고 재건축 사업을 하여 법인세를 어떤 기준 으로 산정 하는가에 의하여 법인세가 차이가 난다는 것은 세법의 미비와 세법의 불균형을 시사한다고 볼 수가 있을 것이다. 셋째, 재건축 주택조합의 공사비와 일반 분양가를 통제하는 수단이 없다. 재건축 주택조합 법인의 특성은 재건축 주택조합과 주택건설사 즉 시공사와 담합의 여지가 있다. 시공사는 재건축 주택조합보다 조직과 자금력 재건축에 대한 규제 세법 등 재건축에 관하여 재건축 주택조합보다 모든 것이 우위에 있다 이런 상황에서 시공사가 조합의 분양가나 공시비의 변화로 배당 이익이 많이 발생 세금이 가중된다고 한다면 재건축 주택조합은 절세를 모색할 것이며, 시공사가 건축비를 사향 양질의 주택을 건설한다고 하면 주택조합은 이를 받아들일 수밖에 없을 것 같다 이런 경우 건축비나 분양가는 어느 기준에 의하여 확정 되어 있지 않아 재건축 주택조합의 건축비나 분양가격을 통제 제제 할 수 있는 아무런 대책 없다. 이러한 경우 이를 통제 할 수 있는 법률적 제도가 필요하다 넷째, 재건축 주택조합에 파트너십 제도 도입 필요성 법무법인, 공인회계사·세무사 등의 법인은 2009년 1월 1일부터 파트너십 제도가 도입 된다.

재건축 주택조합을 파트너십 도입이 적용되는 기업과 비교를 하여 보면 파트너십 제도가 적용되는 기업들이 인적 물적 출자를 한다면 주택조합은 조합원 소유의 부동산을 현물 출자를 한다는 것이다. 만약 재건축 주택조합에 파트너십 제도가 도입 된다면 재건축 주택조합의 법인에 따른 제반 문제 법인세, 세금전가, 배당소득 문제, 재건축 주택조합의 특성이 배제되는 문제를 동시에 해결이 가능 할 것이다. 이런 점을 감안 한다면 재건축 주택조합에도 파트너십 제도를 도입 하는 것이 바람직하다. 본 논문에서는 재건축 주택조합 법인의 세제에 관하여 문제점을 제시하고 그 개선 방향을 제시는 하였으나 그 연구 대상자의 인원이 많지 않고 또한 기존의 연구 사례가 없음은 물론 재건축 주택조합의 법인화 초기 단계에서 법인세를 실제로 납부한 사례가

제1장 서론 = 1 제1절 문제의 제기 및 연구 목적 = 1 1. 문제의 제기 = 1 2. 연구의 목적 = 3 제2절 연구의 범위 및 방법 = 5 1. 연구의 범위 = 5 2. 연구의 방법 = 6 제3절 연구의 구성 = 6 제2장 재건축 주택조합의 과세제도에 관한 이론적 고찰 = 8 제1절 재건축 주택조합의 정의 = 8 1. 재건축 주택조합의 정의 = 8 2. 재건축 주택조합법인의 특성 = 23 제2절 재건축 주택조합에 관한 이론 = 27 1. 재건축 주택조합 사업실체이론 = 27 2. 현물 출자설에 의한 법인세 = 33 3. 공동 사업설에 의한 사업소득세 = 37 제3절 재건축 주택조합에 관련된 세제 = 39 1. 법인세 = 39 2. 부가가치세 = 43 3. 양도 소득세 = 45 4. 배당 소득세 = 49 5. 지방세 = 52 6. 초과이익 환수제도 = 56 제4절 법인세와 배당소득의 조정이론 = 58 1. 법인세의 본질과 배당소득 = 58 2. 배당소득에 대한 이론 = 59 3. 배당소득의 조정 방법론 = 63 제5절 외국의 재건축제도 = 70 1. 영국 = 70 2. 미국 = 72 3. 일본 = 75 4. 독일 = 78 제6절 선행연구 검토 = 80 1. 선행연구 요약 = 80 2. 선행연구와 본연구의 차이점 = 91 제3장 재건축 주택조합의 문제점 = 93 제1절 법인 세제에 관한 문제 = 93 1. 법인세 전가의 문제 = 93 2. 국세심판원 사례 = 95 제2절 배당소득에 대한 문제 = 97 1. 귀속방법(Imputation 방법=gross-up 방법) 문제점 = 97 2. 재건축 주택조합의 공사