주택 경매에 있어서 임차인 보호제도 인식에 관한 실증적 연구 = (A) Case study on occupier protection system of housing auction

주택 경매에서 임차인을 보호하는 제도에 대한 인식을 분석했다.

임차권은 단순한 채권에 불과하여 임차주택이 매매나 경매에 의해 소유권이 이전된 경우 새로운 양수인에게 보증금 반환청구 하지 못하며, 또한 양수인이 임차주택을 명도 요구 할 경우에 임차인은 이를 거절하지 못하여 자신의 전 재산을 잃고 정상적인 주거생활을 할 수 없다. 특히 경매에 있어 임차인의 피해가 심각한 수준에 이르게 되자 1981년도 3월 15일 주택임대차보호법이 제정되어 일정한 요건을 갖추면 물권에 준하는 권리를 주택임차인에게 부여함으로써 주택 임차인을 두텁게 보호하고 있다. 주택임대차보호법의 핵심은 임차주택이 경매 될 경우 대항력과 임차보증금의 회수이다. 주택임대차는 그 등기가 없는 경우에도 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 그러나 말소기준권리 이후의 임차권은 비록 대항요건을 갖추고 있더라도 경매로 임차주택을 취득한 매수인에게 대항력을 주장하지 못한다. 따라서 대항력을 상실하는 임차인을 보호하기 위해 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 임차주택이 경매 될 때에 임차주택의 환가 대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다. 또한 일정금액 이하의 임차인들은 보증금 중 일정액에 대해서는 담보물권의 선후에 관계없이 임차주택의 매각대금에서 우선 배당을 실시한다.

본 연구에서는 이러한 주택임차인의 보호제도 하에서 임차주택의 경매 현황과 배당사례를 분석하였고, 임차인보호제도에 대해 임차인들의 인식의 정도를 파악하기 위해 현재 임차주택에 거주하고 있는 임차인들을 상대로 설문조사를 하였다. 2009년도 7월부터 2010년도 6월까지의 부산지역, 경남지역 경매현황을 분석한 결과 임차주택의 감정가격 대비 평균 경매 낙찰가율은 82.9%이다. 낙찰가율이 시세나 감정가격보다 낮다는 것은 주택 경매의 매각대금에서 임차인들이 배당받을 금액이 부족할 수 있음을 의미한다. 부동산 경매정보 자료와 법원의 실제 배당표를 비교․분석하여 살펴 본 결과 대항요건은 부산지역, 경남지역 모두 100% 갖추고 있으나 대항력을 주장 할 수 있는 임차인의 비율은 매우 낮으며, 확정일자에 의한 배당요구를 하였으나 자신의 보증금전액을 배당받은 경우는 부산지역의 단독주택은 41%, 공동주택은 25%, 경남지역의 단독주택은 45%, 공동주택은 23%로 평균 33.5%에 불과하고 나머지 임차인들은 보증금의 일부 또는 전액을 잃게 된다. 주택임대차보호법에서 요구하는 대항요건과 확정일자를 갖추고 배당요구를 했음에도 임차보증금의 전액을 배당받지 못한 이유는 배당잔액 부족이다. 주택 경매에 대한 임차인 보호제도에 인식에 관하여 임차인들을 상대로 한 설문조사 실시하였다.

임차인들의 계약의 내용 및 방법에 대한 일반적 인식 9문항, 대항요건 및 대항력에 대한 인식 6문항, 확정일자에 대한 인식 6문항, 보증금 회수에 대한 인식 12문항, 조사자의 일반적인 특성 4문항으로 인식정도를 빈도분석을 통해 파악하였고, 교차분석을 통해서 일반적인 특성에 따라 유의한 차이가 있는지 조사하였다. 배당사례에서 알 수 있듯이 여전히 많은 임차인들이 자신의 보증금을 회수하지 못하고 있으며, 설문조사에서도 법의 기본적인 사항에 대해서는 인식의 정도가 높지만 나머지 많은 문항에서 인식이 낮아 임차인 보호의 심각한 문제가 예상된다. 따라서 본 연구에서는 상기 내용을 토대로 하여 주택 임대차 보호제도의 개선방안에 대해 다음과 같이 제안하고자 한다. 첫째, 임대차계약 작성 시 임대인이나 부동산중개업자에게 임차주택의 시세내역을 첨부하도록 의무화해야 한다. 두 번째, 임대차 내역 공시 방법으로 임차인 명부 작성․열람, 임대차 계약 체결시 임대차 내역 첨부, 중개대상물 확인․설명서에 임대차내역 기록 의무화, 주택 전․월세 실거래가 신고 의무화 한다. 셋째, 임대차 보호제도에 대한 인식을 높이기 위해 임대차 보호제도의 내용이 기록된 표준임대차계약서 사용, 지방자치단체나 정부 교육기관에서 임대차 보호제도를 적극적으로 홍보해야 한다.

제1장 서론 1 제1절 연구의 배경 및 목적 1 1. 연구의 배경 1 2. 연구의 목적 3 제2절 연구의 범위 및 연구방법 4 1. 연구의 범위 4 2. 연구의 방법 5 제3절 연구의 구성 및 연구의 흐름도 7 1. 연구의 구성 7 2. 연구의 흐름도 8 제2장 주택경매에 있어서 임차인 보호제도에 대한 이론적 고찰 9 제1절 부동산경매의 개념과 경매 진행절차 9 1. 부동산경매의 개념 9 2. 부동산경매의 진행절차 11 3. 임차주택의 인도 및 인도명령 16 4. 주택임차인의 배당요구 17 제2절 주택경매에서 임차인의 보호제도 모습 18 1. 주택임대차보호법에서 보호되는 임차인의 적용범위 18 2. 대항력 있는 주택임차인 25 3. 우선변제권 있는 주택임차인 29 4. 최우선변제권 있는 주택임차인 32 제3절 주택임차인 보호에 관한 선행연구 고찰 35 1. 선행연구의 검토 35 2. 선행연구의 요약 및 차이점 40 제3장 주택경매분석 및 설문조사를 통한 실증분석 43 제1절 임차인 보호제도 인식에 대한 조사설계 43 1. 연구분석의 방향 및 절차 43 2. 조사도구 44 3. 분석방법 45 제2절 경매현황 분석 47 1. 부산지역의 주택 경매 현황 47 2. 경남지역의 주택 경매 현황 50 3. 경매현황에 대한 소결 51 제3절 배당사례 분석 52 1. 부산지역의 주택 배당사례 52 2. 경남지역의 주택 배당사례 58 3. 사례별 구체적 분석 63 4. 배당 사례 분석 소결 72 제4절 설문조사를 통한 실증분석 74 1. 계약의 내용 및 방법에 대한 일반적 인식 74 2. 대항요건과 대항력에 대한 인식 80