주거환경 정비사업상 상가 영업권 보상에 관한 연구

주거환경 정비사업에서 상가 영업권 보상 문제를 연구했다.

지난 2008년 2월 이명박 대통령이 취임 한 이래 이 정부의 부동산 정책은 종전의 신도시 개발에서 도심재생 사업으로 전환하고 있는 것으로 보인다. 정부의 발표에 의하면 향후 10년간 수도권에 연평균 30만호의 지속적인 주택 공급이 있을 것이며, 이를 위해 재건축ㆍ재개발 사업을 활성화 할 것이라고 한다. 주거환경 정비사업 이라 함은 도시기능을 회복하기 위하여 정비구역 안에서 정비기반시설을 정비하고 주태 등 건축물을 개량하거나 건설하는 사업으로 주거환경개선사업, 주택재개발사업, 주태재건축사업, 도시환경정비사업, 그리고 뉴타운사업과 도시재정비촉진사업을 의미한다. 정비사업의 효과가 도시기반시설의 확충과 주택공급은 물론 주거환경개선이라는 긍정적 측면이 있지만, 투기적 수요증가, 사업추진위원회 또는 조합원간의 갈등과 같은 역기능 또한 간과할 수 없다. 특히 ‘용산4구역 화재 참사 사건’은 보상 갈등이 첨예하게 표출되어 발생된 대표적인 사례이고, 이를 계기로 상가 영업권에 대한 보상 문제는 뜨거운 감자로 떠오르고 있다. 공법상 상가영업권에 대한 보상은 「도시 및 주거환경정비법」 및 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따르도록 명시되어 있다. 상가 임차인에 대한 영업손실보상의 경우 3개월의 휴업보상과 이전비용 등을 지급하도록 규정되어 있으며, 대체매장 조성비용, 권리금 보전액 등은 인정되지 않고 있다.

사법상으로 권리금이란 통상 기존 점포가 보유하고 있는 고객과 영업방식을 이어받는 대가로 지급하는 금전을 말한다. 권리금은 민법에는 규정되어 있지 않지만 관습으로 수수되고 있다. 다만 대법원은 “영업용 건물의 임대차에 수반되어 행하여지는 권리금의 지급은 임대차계약의 내용을 이루는 것은 아니고 권리금 자체는 무형의 재산적가치의 양도 또는 일정기간 동안의 이용대가”라고 하면서, 특별한 사정이 없는 한 임대인의 권리금반환의무는 없다고 보고 있다. 그러나 상가임차인이 현실적으로 엄연히 존재하고 있는 권리금을 보상받지 못한 채, 대체 상가 입주를 위해 별도의 권리금을 추가로 지출해야 하는 구조로 되어 있는 「토지보상법」은 보상갈등을 유발하는 원인이 되고 있다. 특히 용산 등 사업성이 뛰어난 주거환경 정비사업 지구 내의 상권은 권리금에 대한 갈등이 더욱 첨예한 실정이다. 따라서 본 연구에서는 정비사업으로 인하여 발생하는 상가영업권의 손실보상에 관한 문제를 어떻게 해결할 것인지를 검토해 보고자 한다. 이 문제가 해결되지 않고서는 헌법에서 보장하고 있는 재산권침해의 정당보상이 실현될 수 없기 때문이다.

Since President Lee's inauguration on February, 2008, Korean governmental real estate policy seems to shift from the development of new cities to the rehabilitation of downtown areas. The government addresses that annual average 300,000 houses will be provided in metropolitan areas over the upcoming 10 years, actively supported by the massive remodeling and redevelopment projects. Residential restructuring projects relate to the remodelling or rebuilding of houses or structures, together with the reconstruction of infrastructures within targeted districts; including improvement of residential and urban conditions, redevelopment or reconstruction of houses, and development of new towns.

These projects positively affect the underlying environments of urban infrastructures including houses, but adversely stimulating the increasing speculative demands and conflicts between Project Advancement Committee and Cooperative's members. In special, the disastrous fire accident at Yongsan 4 district is representative of this confrontation, triggering the compensation issue for business activities which are to be forlorn within commercial areas.

Korean public law stipulates that the right to do business activities within commercial zones should be subject to the Acts of Urban and Residential Environmental Reconstruction and the Acts of Acquisition and Compensation of Lands for Public Projects; damages to business losses should be paid to tenants within commercial areas, including 3 month remuneration for suspended business and move-out expenses, but excluding the additional costs for doing businesses at new tenanted areas and existing premium. In private law, the premium refers to the financial benefits for guaranteeing existing customers and business advantages.

It is customary to transfer and receive the premium in Korea business circles, which is not stipulated by Korean commercial laws and cannot be found any where. The Supreme Courts defines that in relation to the commercial lease, the payment of premium is not included in the lease contract but represents the transfer of intangible financial value or the price for using the rental unit over a specific period, and rules that the leasor should not be held responsible for return of premium unless otherwise specified. Therefore, the Acts of Compensation for Lands cause the conflicts between project developer and leasees in compensation for return of premium.

As mentioned earlier, would-be lucrative commercial areas are in a whirlpool of severe conflicts, including Yongsan commercial zone. This study is intended to examine how predetermined business losses would be compensated within commercial areas which are subject to public reconstruction projects, and to identify whether any breach against property right could be justifiably indemnified according to the constitutional regulations.