집합건물의 대지사용권과 그 처분의 효력 = Right to use Land Area of an aggregate Building and an effect of it’s disposal

집합건물 구분소유자의 대지사용권과 그 분리 처분의 효력을 검토한다.

「집합건물법」제2조 제6호는 “대지사용권’이라 함은 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리를 말한다.”라고 하고, 같은 법 제20조 제2항은 ‟구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다. 다만, 규약으로써 달리 정한 경우에는 그러하지 아니하다.”라고 규정한다. 제3항은 “제2항 본문의 분리처분금지는 그 취지를 등기하지 아니하면 선의로 물권을 취득한 제3자에게 대항하지 못한다.” 라고 규정한다. 동조 적용과 관련하여 다수설, 판례는 구분소유권자의 대지사용권의취득을 물권적 취득으로 이해하고 그 위반의 효력 또한 강행규정위반으로서 무효일 뿐만 아니라, 선의의 물권취득자의 판단 또한 사회통념상 집합건물의 대지로 되어 있는 사정을 모른 채 대지사용권의 목적이 되는 토지를 취득한 자로 판단한다. 이에 대하여 본고에서는 ‘대지사용권’이란 집합건물의 전유부분을 소유하기 위하여 대지상에 가지는 권리를 총칭하는 것으로써 그 대지사용권의 성립은 그 대지사용권이 등기를 요건으로 하는 권리인 때에는 그 권리가 등기된 때이고, 등기를 요건으로 하지 아니하는 권리인 때에는 그 권리가 사실상 성립하고, 구분소유건물이 성립된 때이나.

다만 대지사용권이 소유권인 경우 대지소유권을 이전받지 못한 구분소유자의 대지사용권은 건물의 성립에 따른 점유의 본권으로 접근할 문제이지 소유권 취득의 논리로 구성할 것은 아니며, 또한 분리처분금지위반의 효력에 관하여서도 강행규정위반으로서 무효가 아닌 임의법규위반의 상대적 무효로서 이 경우 선의의 물권취득자의 판단은 등기를 요건으로 추정할 것을 주장하였다.