우리나라의 모기지(Mortgage) 및 역모기지(Reverse Mortgage) 도입실태 및 활성화 방안

주택 모기지·역모기지 제도의 도입 실태와 활성화 방안을 연구했다.

모기지와 역모기지라는 주택금융 상품은 서로 관련이 없거나 상반된 것으로 인식하고 있는 것이 일반적이다. 그러나 인간의 3대 욕망중의 하나인 주택 소유를 기준으로 서민과 저소득 근로자들의 입장에서 보면 이미 선진국에서 활성화되어 있는 모기지와 역모기지는 직접적으로 깊은 연관이 있음은 물론 우리에게는 매우 중요하고 모두가 희망하는 주택금융제도이자 선진금융기법중의 하나가 아닌가 생각된다. 즉 다시 말해 평범한 서민과 근로자들이 모기지를 통하여 주택을 쉽게 장만하여 재산을 모았다가, 노후에는 주택을 담보로 역모기지를 이용하여 죽는 날까지 연금을 받다가 장례까지 지원을 받을 수 있는 제도이기 때문이다. 따라서 본 논문에서는 모기지와 역모기지에 대한 다음과 같은 질문에 답을 제공하는 목적으로 연구해 보고자 한다. 첫째 모기지와 역모기지의 정의와 개념, 둘째 우리나라의 주택금융 역사와 모기지 및 역모기지의 도입실태 및 상품, 셋째 모기지와 역모기지를 중심으로 한 외국의 주택금융 상품과 취급 실태, 넷째 마지막으로 모기지와 역모기지의 문제점 및 활성화방안이 무엇인가를 알아보고자 한다. 모기지란 보통 주택을 담보로 제공하고 장기간 동안 분할하여 상환해가는 대출이고 역모기지란 이와 반대로 장기간 동안 연금형태로 대출금을 받아오다가 이용자가 사망시 상환하는 주택금융 상품이다.

우리나라 주택금융은 6.25이후인 1954년부터 시작되어 매우 짧은 역사를 가지고 있으며 세계가 부러워하고 인정하는 고도의 경제성장속에 서민과 저소득 근로자를 위한 일관된 정책으로 꾸준히 발전되어 오고 있다. 하지만 우리나라는 주택 보급률이 100%를 초과하였음에도 경제수준대비 자가 소유율은 2002년 현재 59%로 선진국인 미국과 EU의 대비 미달한 수준이며 또한 지속적인 부동산의 폭등으로 인하여 도시근로자의 주택구입 능력은 갈수록 낮아지고 있는 추세이다. 이에 정부는 주거복지 향상과 금융시장 안정 등을 위하여 1999년 한국주택저당채권 유동법을 제정 KOMOCO를 설립하였으며, 2004년 3월에는 한국주택금융공사를 설립 후 민간금융기관과 업무협약을 통한 모기지 상품을 본격적으로 취급하여 2005년 6월말 기준으로 6조원이 넘는 판매실적을 달성하였다. 그러나 넓은 의미에서의 우리나라 모기지 실적은 한국주택금융공사가 발표한 자료기준으로 100조원 수준이며, 국내 금융기관의 가계일반자금대출이 대부분 주택담보대출임에도 담보등록이 누락된 점을 감안하여 공사의 모기지와 가계일반자금대출의 모기지를 합하면 약 200조원으로 추정된다. 하지만 우리나라의 모기지중 75%는 3년 이하의 만기일시원금상환 방식이며 MBS발행은 한국주택금융공사의 모기지를 중심으로만 발행되어 취약한 상태이다.

역모기지의 경우에는 2000년 사회보장제도 보완 차원에서 정부에서 도입을 시도하다가 2003년 9월 고령자지원제도의 일환으로 재도입을 검토한 후 2004년 9월 세제개편 안에 역모기지 지원방안이 일부 반영된 것이 전부이다. 또한 ‘95년부터 2002년까지 국민은행에서 처음 판매를 시도하였으나 실적저조로 취급을 중단하였으며 현재는 신한은행외 3곳에서 취급 중에 있으나 한국은행 발표에 의하면 2005년 6월말 현재 총 취급실적은 347건에 416백만 원으로 매우 저조하다. 모기지에 있어서 미국의 경우는 대공황으로 극도의 혼란에 빠진 이후 민간 모기지회사와 채권시장의 발달 그리고 정부의 지원, 다양한 상품 등으로 매우 발달해 있으며 영국의 경우에는 1,000개 이상의 다양한 상품과 64%가 변동금리 상품으로 취급되고 있으나 유동중개기관을 갖고 있지 않고 자금조달이 소매저축시장에 치중하여 활성화 상태는 미흡한 편이다. 또한 일본의 경우에는 만기까지 고정금리를 적용하고 10년에서 35년의 장기로 만기가 운용되며 민간금융기관의 취급비중이 66%로 공공금융의 33%보다 훨씬 높은 수준으로 실적이 증가되고 있으나 부동산 거품붕괴 이후 민간금융기관의 위험이 증가되어 소매금융에 치중하면서 금리가 낮아졌으며 주택금융공고(주택전문 정부계 금융기관)는 조기상환 급증으로 재정수지가 악화되어 2007년 3월까지 폐쇄예정에 있다.

역모기지에 있어서 미국의 경우에는 1960년대에 도입되어 최근 10년간 확대되기 시작하였고 상품을 분류하면 크게 민간과 공공으로 구분되는데 최근까지 취급한 약 8만건중 공적플랜의 대표적인 상품인 HECM(Home Equity Conversion Mortgage)이 전체시장의 80%를 차지하고 있다. 영국은 일찍이 저출산과 1929년에 고령화 사회로 진입하여 역모기지가 시발점인 나라로 가족과 노인단체에서 환영받을 만큼 완벽한 제도로 운영되고 있으며 특히 다른나라와는 다르게 주로 주택자산매각 방식인 것이 특징이다. 일본은 우리와 비슷한 시기인 2002년도에 역모기지가 도입되어 성과의 평가는 아직 이른 편이나 특히 노동후생성이 도입한 역모기지는 대출자금의 2/3은 국가가, 1/3은 도도부현(都道府縣)이 제공하며 운영주체는 도도부현의 사회복지협의회이지만 창구는 사회복지 협회가 담당한다. 모기지의 경우 서민충이 장기대출로 인한 혜택의 인식이 충분하지 못하고 기 대출채권 가진 금융기관들의 유동화 필요성이 크지 않고 대출채권 장기보유를 선호했으며, MBS시장 자체도 활성화되지 않아 주택기금을 유동화하는 수준에서 제도가 운영되었다.

따라서 모기지가 활성화되기 위해서는 시장참여자들의 적극적인 역할과 수행노력이 필요하고 소비자를 중심으로 한 다양한 모기지 상품개발, 대출기관의 확대, 각종세제 지원 확대, 모기지 브로커의 활용 등 제반환경의 활성화가 반드시 필요하리라 생각된다. 역모기지의 경우 생활력이 부족하고 부양하는 사람이 없는 노인들이 이용할 수 있는 다양한 상품이 부족하고 높은 금리에 따른 연금수령액 부족, 장기대출 리스크 헷지를 위한 보험기능 부재, 짧은 만기, 연금형태의 운용이 미흡하여 기존 담보대출의 변형된 형태에 불과한 수준으로 운용되고 있으나 “가족부양주의”의 쇠퇴와 고령인구의 급증으로 인한 사회문제 해소와 복지향상 등을 위하여 이용자들에 대한 재산세와 보유세 감면등 세제지원과 정부의 공적보증제도 도입으로 금융기관의 취급 손실을 보전하고 금융기관의 파산의 경우에도 연금을 지급토록하며, 선진국과 같이 실질적인 연금수령이 가능하도록 상품의 개발과 법률개정 등의 제도적인 뒷받침이 필요하다. 끝으로 모기지와 역모기지는 모두 장기주택금융제도이다. 미국과 영국등 선진국의 사례를 보면 장기주택금융상품이 주택의 소유율을 증대시키고 시장의 안정적인 금융상품을 제공함으로서 주택금융시장의 선순환과 복지증진 등에 크게 기여한 바 있다.

우리나라의 경우 두 상품 모두 시장이나 환경의 활성화가 필요하다고 생각되며 최근 지나치게 확대된 주택담보대출시장을 건전화하면서 부동산시장의 경기후퇴에 따른 부실화문제와 단기투기 현상, 고령화 사회진입, 출산율 저하, 선진국대비 저조한 주택소유율 등을 해소하는 데는 모기지와 역모기지의 활성화가 큰 도움을 줄 것으로 전망된다.