집합건물의 구분소유자 아닌 대지 공유자가 전유부분 면적 비율에 상응하는 적정 대지지분을 가진 구분소유자를 상대로 대지의 사용·수익으로 인한 부당이득반환을 청구할 수 있는지 여부

집합건물 대지 공유자의 부당이득반환 청구 가능 여부를 판례를 중심으로 검토한다.

The gist of the contention in the subject case pertains to the question of whether a co-owner of the land, who is not a sectional owner of a condominium building, may file a claim for restitution of unjust enrichment from the use and enjoyment of the land against a sectional owner in possession of an interest in the land on which the condominium building is built, which is proportionate to the ratio of the size of the area for exclusive use (hereinafter “proportionate share of the land”) to the total area, based on his or her share in the land.

Since the co-owners are entitled to dispose of their own shares and may make use of or take the profits, in proportion to their own shares, from the whole of the article owned jointly (latter part of Article 263 of the Civil Act), a person who exclusively uses and enjoys the jointly owned article is responsible for returning unjust enrichment in proportion to the share of the jointly owned article held by the co-owner regardless of whether the said person has his or her share in the article.

In a relationship involving a shared ownership of the land on which a condominium building stands, whether a general legal doctrine regarding the use of and enjoyment of a jointly owned article under the Civil Act likewise applies or whether the application of such legal doctrine should be limited considering the distinctive nature of a condominium building becomes the issue.

The Supreme Court’s opinion with regard to this issue has been either one of the following two, -one in favor of applying a general legal doctrine regarding a jointly owned article under the Civil Act to a relationship of co-ownership of the land on which a condominium building is built, under which a sectional owner is obligated to return the amount corresponding to the ownership share owned by the co-owner of the land who is not a sectional owner as unjust enrichment, and the other contending that, unlike a general legal doctrine concerning jointly owned articles under the Civil Act, except for a sectional owner who has the rightful share in the land, the owner of the area for exclusive use, who has no right to use the land, must return the amount equivalent to the lease income that would be accrued from the share of the land which should be registered as the right to the land corresponding to the area for exclusive use (“share in the area of the land for exclusive use”) to the owner of the said share of the area of the land for exclusive use as unjust enrichment.

In a relationship involving the co-ownership of the land on which a condominium building is built, the view that a general legal doctrine concerning a jointly owned article under the Civil Act should be likewise applied (so-called “favoring view”) cites as the grounds for its argument that the Act on Ownership and Management of Condominium Buildings does not separately stipulate with regard to the use of and enjoyment of land, and that a legal doctrine that sectional owners may not request the return of unjust enrichment allegedly originated from the difference in the ratio of a share in the land to one another is inapplicable to the relationship involving co-owners of the land who are not sectional owners.

On the other hand, the view objecting to the application of a general legal doctrine concerning a jointly owned article under the Civil Act to the relationship involving a co-ownership of the land on which a condominium building stands (so called “objecting view”) argues that the distinctive nature of the condominium building must be taken into account, in line with the Supreme Court’s finding that the filing of claims among sectional owners for the return of unjust enrichment originated from the difference in the ratio of a share in the land is applicable, and that this view comports with the actual conditions regarding the use of the land.

The subject case concluded as follows: (1) In a relationship involving a co-ownership of the l... 대상판결의 쟁점은 집합건물의 구분소유자 아닌 대지 공유자가 그 공유지분권에 기하여 전유부분 면적 비율에 상응하는 대지지분(이하 ‘적정 대지지분’이라 한다)을 가진 구분소유자를 상대로 대지의 사용·수익에 따른 부당이득반환을 청구할 수 있는지 여부이다. 공유자는 공유물 전체를 지분의 비율로 사용·수익할 수 있으므로(민법 제263조 후단) 공유물의 배타적 사용·수익자는 그 보유 지분과 관계없이 공유자에게 그 지분 비율에 상응하는 부당이득반환의무를 부담한다. 집합건물 대지의 공유관계에서도 이와 같은 민법상 공유물의 사용·수익에 관한 일반 법리를 그대로 적용할 것인지, 집합건물의 특수성을 고려하여 그 적용을 제한할 것인지가 문제 된다.

종래 대법원은 집합건물 대지의 공유관계에서도 민법상 공유물에 관한 일반 법리를 그대로 적용하여 구분소유자는 구분소유자 아닌 대지 공유자에 대하여 그 지분에 상응하는 부당이득반환의무를 부담한다고 보는 입장과, 민법상 공유물에 관한 일반 법리와 달리 적정 대지지분을 가진 구분소유자는 제외하고 대지사용권 없는 전유부분의 소유자가 전유부분의 대지권으로 등기되어야 할 지분에 상응하는 차임 상당액을 그 지분의 소유자에게 부당이득으로 반환해야 한다고 보는 입장이 혼재되어 있었다. 집합건물 대지의 공유관계에서 민법상 공유물에 관한 일반 법리를 그대로 적용해야 한다는 견해(‘적용긍정설’)는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라 한다)에서 대지의 사용·수익에 관하여 달리 정한 바가 없으며, 구분소유자들 상호 간에는 대지지분 비율의 차이에 따른 부당이득반환을 청구할 수 없다는 ‘집합건물 특칙 법리’가 구분소유자 아닌 대지 공유자에 대한 관계에서는 적용될 수 없다는 점을 근거로 든다. 반면 집합건물 대지의 공유관계에 민법상 공유물에 관한 일반 법리의 적용을 제한할 수 있다고 보는 견해(‘적용제한설’)는 대법원이 ‘집합건물 특칙 법리’를 인정하고 있는 취지 등과 같이 집합건물의 특수성이 충분히 고려되어야 하고, 이와 같이 보아야 대지 사용관계의 실질에 부합한다는 것이다.

대상판결은, 집합건물 대지의 공유관계에서는 민법상 공유물에 관한 일반 법리가 그대로 적용될 수 없고, 이는 대지 공유자들 중 구분소유자 아닌 사람이 있더라도 마찬가지이며, 적정 대지지분을 가진 구분소유자는 그 대지 전부를 용도에 따라 사용·수익할 수 있는 적법한 권원을 가지므로, 구분소유자 아닌 대지 공유자가 그 대지 공유지분권에 기하여 적정 대지지분을 가진 구분소유자를 상대로 대지의 사용·수익에 따른 부당이득반환을 청구할 수 없다고 판시하면서, 다음과 같이 근거를 들었다. 첫째는 집합건물에서 대지사용권으로서 대지지분은 해당 전유부분과 개별적으로 일체화되어 서로 결합되는 관계에 있으므로, 대지지분에 대한 권리관계는 전유부분과 분리해서 볼 수 없는 특수성이 있다는 것이다. 둘째는 구분소유자가 대지사용권으로 보유해야 할 대지지분은 전유부분의 면적 비율에 따라야 한다는 것이 집합건물법의 취지이고, 이러한 취지에 따라 적정 대지지분을 가진 구분소유자는 대지 전부를 용도에 따라 온전히 사용·수익할 권리를 가지므로 법률상 원인 없는 이익을 얻었다거나 다른 대지 공유자의 지분권을 침해한다고 볼 수 없어서 부당이득의 ...