국내 부동산 자산관리회사의 성장전략에 관한 연구

국내 부동산 자산관리회사의 성장전략을 연구했다.

1997년말 외환위기 이후 국내 부동산업계는 많은 변화가 일어났다. 국내에서도 부동산자산관리(Asset Management)라는 것이 본격적으로 도입 되었다. 이에 따라 부동산에도 소유와 경영이 분리되고 직접투자에서 간접투자로 새로운 전환기를 맞게 되었다. 이러한 투자방식의 변화는 과거에 단순한 매입과 매각을 통한 자본수익에 의존하기 보다는 보유기간동안의 안정적이고 높은 수익이 나는 자산운용에 관심을 가지게 되었다. 이에 따라 부동산자산관리에 대한 이론적 고찰을 통해서 부동산자산관리의 개념, 구조와 기능을 살펴보고 부동산자산관리의 필요성에 대해서도 언급하였다. 부동산자산관리의 개념으로는 부동산의 투자가치를 극대화하고 투자자에게 이윤 극대화를 위해 부동산자산을 기획 운영 관리하는 일체의 행위라고 볼 수 있다. 부동산자산관리의 구조로는 부동산자산관리에는 여러 분야의 전문가의 조력이 필요하다. 부동산자산관리자는 이러한 기술인력과 전문가들의 기능과 기술을 유기적으로 통제, 기획, 조정함으로써 효율적인 관리시스템을 구축하여야 한다.

부동산자산관리회사의 종류에는 초기에는 단순히 건물시설들의 시설관리가 대부분이었으나, 시대의 흐름에 따라 부동산관리에 경영의 개념이 도입된 재산관리(Property Management)의 단계를 거쳐 지금은 고객 소유주, 투자자의 이윤극대화를 위해 고객의 자산을 총체적으로 관리하기 위해 포트폴리오를 구성해서 운영 관리하는 자산관리(Asset Management)의 시대가 되었다. 업무영역으로는 시설관리회사는 건물의 설비운영, 관리, 보안, 주차, 위생, 방역 청소 기타 노무관리 등을 들 수 있고, 재산관리의 업무 영역으로는 건물의 수입대비 비용을 통한 관리 자산 가치 평가, 마케팅, 수입의 안정성, 최적의 입주자 유치 등을 들 수 있다. 마지막으로 부동산자산관리회사는 건물소유자와 투자자의 수익 극대화를 위해 부동산에 대해 종합적 서비스 즉 부동산취득단계인 투자시점부터 개발, 운영관리, 처분단계까지 금융 회계 재무관리까지 총체적 서비스를 해주는 회사를 말한다. 금융권의 자산관리에 있어서는 간접투자, 기관투자자가 늘어남에 따라 금융권에서도 어느 때 보다도 부동산자산관리의 필요성이 증대하고 있으나 아직까지 부동산부문의 전문가를 체계적으로 육성하지 못하였으며, 전문가집단을 구성하였다 하여도 부동산에 대한 서비스 제공과 부동산자산을 매매․유지․보수 등을 하는데 체계화 및 조직화된 자산관리서비스를 누적 시키지 못하였기 때문이다.

아울러 미국의 자산관리 산업의 발전과정을 살펴봄으로써 우리에게 시사하는 점이 무엇인지 알아보았다. 미국에 있어서 부동산 관리업이 태동하기 시작한시기와 우리나라의 외환위기 이후 시기와 비슷한 배경을 하고 있다. 미국 부동산관리 분야의 발전 단계를 통하여 우리가 주시해야 할 점은 특히 불황기를 지나며 부동산관리 및 관련 서비스업 분야가 발전되어 왔다는 점이다. 비록 규모의 경제와 부동산 시장 상황과 규모, 관습이 다르기는 하지만 발전단계가 일반적인 상업용 건물들에 대한 단순한 시설관리에서 부동산의 경영개념이 도입된 재산관리(Property Management) 그리고 자산-부채 종합관리 차원의 자산관리(Asset Management)로 발전해 왔으며, 시대적 배경과 여건이 우리의 현실과 유사한 점이 많다고 하겠다. 국내에서도 부동산자산운용에 대한 관심이 고조됨에 따라 부동산을 통한 수익창출을 위해 전문적인 부동산회사가 많이 설립되었다. 따라서 국내에서는 외국의 부동산자산관리회사와 국내 부동산자산관리회사가 무한 경쟁에 돌입하게 되었다. 국내 부동산자산관리회사의 성장전략 방안에 대해 나름대로 제언을 해보았다. 자산관리회사는 시장을 분석하여 대상물건을 확보하고 이에 대해 가치를 극대화하기 위해 첫째, 매매/임대/중개 서비스를 제공하거나 둘째, 개발사업을 한다.

셋째, 대상물건을 리모델링하거나 넷째, 임대관리로 임대수익을 창출하며 마지막으로 리츠의 대상자산으로 물건을 구성하여 자산을 보다 효율적으로관리하는 방안으로 제고 해야겠다.