북한과 중국의 부동산 정책 비교 연구(경제특구를 중심으로)

북한·중국의 경제특구 부동산 정책과 토지이용권·건물소유권을 비교했다.

본 연구는 그 동안 추진하였던 북한 및 중국의 전반적인 부동산 정책을 비교 분석하고 사회주의 체제로서 경제특구 제도를 성공적으로 진행한 중국의 부동산 정책을 소개 검토를 통해 향후 북한 경제특구의 운영이 안정화 되었을 때 부동산 이외의 각 분야의 정책 입안에 있어서 시사점을 제공할 것으로 기대된다. 또한 남북교류협력이 안정적으로 이루어질 수 있도록 하는 기반을 마련하고 북한의 개방에 필요한 개성공업지구 경쟁력 강화에 대한 정책적 기여이다. 북한에서 부동산은 땅에 고착된 상태에서 움직이지 않는 재산으로 김일성교시에 의하면 토지, 산림, 지하자원, 강하천, 도로, 항만, 주택, 공공건물, 공장건물, 공원, 유원지 등이 모두 부동산에 속하고 있다. 그러나 외국인투자관계법제와 북남협력법제(이하 개방법제와 남북법제 라 한다)에서는 토지 및 그의 정착물로 규정하고 토지이용권과 건물소유권의 인정, 양도와 저당의 허용 등 제한된 범위 내에서 부동산의 유동화를 시도하고 있다. 북한법상 부동산의 의미는 민법 제141조에서만 부동산 이라는 용어를 사용 최근 대외경제개방에 따라 제정된 외국인투자관련 법률 등에서 부동산이라는 용어를 본격적으로 사용하기 시작하였다. 북한에서 부동산에 대한 관심은 중국식 개혁․개방 모델인 경제특구 제도를 도입하여 라진 선봉지대를 자유경제무역지대로 지정(1991.12.28)하면서 시작되었다.

외국투자기업 및 외국투자자에게 토지이용권을 설정해 줄 수 있는 근거규정이 「외국인투자법」(1992.10.5) 제15조에 마련되고 「중화인민공화국 성진국유토지사용권 출양 및 전양 임시조례」를 참조하여 「토지임대법」(19993.10.27) 제정되었다. 부동산 정책에 있어서의 전기는 2002년 7․1 경제관리개선조치와 후속조치였다. 첫째는 외자유치부문에 국한되었던 토지유동화가 북한 국내부분으로도 파급될 수 있는 여지를 보여주었다. 둘째는 토지임차자로서 남한을 공식적으로 인정하는 부동산법제의 마련이었다. 금강산과 개성지역이 경제특구화 되면서 금강산지구법(2002.11.13)과 개성공업지구법(2002.11.20)에 토지이용권을 설정해 줄 수 있는 근거가 마련되고 개성공업지구부동산규정(2004.7.29)과 금강산관광지구부동산규정(2004.9.20)이 공표되었다. 개성특구의 경우 부동산등록준칙(2004.12.17)토지계획 및 이용에 관한 준칙(2005.4.29) 부동산집행준칙(2005.9.1) 지적준칙(2005.9.7) 등 세부 관련지침도 준비되어 부동산(토지이용권과 건물, 거기에 달린 물건)의 유동화 수준은 북한 여타 지역보다 높으나 그 적용지역이 제한된 것은 한계였다. 그러나 북남경제협력법(2005.7.6)이 제정되면서 대남 토지유동화의 대상지역은 남한과의 협상여하에 따라 선별적으로 확대될 수 있었다.

셋째는 종합적인 부동산법제는 2006년 말 기준 그 제정여부가 확인되지 않았다. 북한의 헌법, 민법, 토지법 등에 자본주의식 토지의 유동화와 상품화와 관련된 규정도 마련되지 못했지만 투자유치목적의 부동산법제는 제정되었다. 토지자원은 외국을 대상으로 하는 개방법제(토지임대법 중심)와 남한을 대상으로 하는 남북법제(부동산규정 중심)로 분리되어 있고, 지하자원은 지하자원법에 의해 별도로 관리 운영되고 있다. 북한 헌법 제21조 내지 제24조에서는 북한에서 인정되는 토지소유권의 형태를 국가소유, 사회협동단체소유, 개인소유의 3가지로 분류하면서 토지를 비룻한 생산수단은 국가와 사회협동조합단체가 소유한다고 규정하고 있다. 중국의 부동산정책에 대한 내용을 살펴보면 우선 중국 부동산 정책은 1998년 이전, 1998년~2002년, 2003년~2008년 상반기 그리고 2008년 하반기 이후 4단계로 나누어 볼 수 있다. 중국의 부동산 정책의 변화에 대한 단계를 구분하는 것은 부동산 정책을 보는 시각에 따라 차이가 있다. 중국 부동산시장의 상황 그리고 경기변동에 따른 중국 부동산 법제와 정책의 변화를 기준으로 구분 되어진다. 1998년 이전을 중국 부동산 시장의 점진적인 개혁시기로 볼 수 있는데 이 개혁 시기는 1949년에서 1977년까지의 계획경제체제 시기를 거쳐 1978년부터 1997년까지는 부동산정책 변화를 위한 일련의 탐색의 시기로 볼수 있다.

1998년에서 2002년 이 시기는 지금까지 개혁해오던 주택제도 개혁을 어느 정도 확립하여 중국부동산 시장의 커다란 변화를 가져오는 시기이다. 주택이 사유화 됨으로서 소비대상으로 부상하게 되었고, 중국정부는 주택제도 개혁을 기점으로 부동산 산업을 신흥 산업으로 집중 육성하게 된다. 중국의 부동산 통제시기는 2003년부터 2008년 상반기이다. 이 시기는 부동산 가격이 급등하는 등 부동산 시장이 과열 양상을 보이자 부동산 투자억제정책을 시행하는 시기이며 동시에 주택보장제도의 강화정책으로 주택 공급의 경로를 다양화 하였다.