뉴타운과 재개발사업 비교분석에 관한 연구

뉴타운사업과 재개발사업의 제도적 차이와 개선방안을 비교했다.

본 논문은 뉴타운사업과 재개발 사업의 비교분석에 관한 연구로서 현재 진행되고 있는 뉴타운사업과 재개발사업에 대한 차이점에 대해 살펴보고 개선방안을 제시하기 위한 연구이다. 1970년대 이후 산업화⋅도시화 과정에서 건축법⋅주택건설촉진법 등의 뒷받침을 통하여 대량으로 공급되었던 공동주택들이 1980년대 후반에 접어들면서 노후⋅불량화 되었다. 이에 2003년 7월1일 도시 및 주거환경정비법으로 통폐합하면서 정비사업을 주거환경개선사업, 재개발 재건축사업, 도시환경정비사업으로 규정하기에 이르렀다. 재개발사업은 이와 같이 제도적으로는 많이 발전하였으나 실제 시행과정에서는 아직도 많은 문제점들이 제기되어 사업추진에 어려움이 발생하고 있다. 실제 재개발사업은 도시계획적 문제에 따른 난개발발생, 원주민 재입주율 저하, 사업추진의 지연, 주민참여의 결여, 공공부문의 지원 부족 등 많은 문제점이 발생하고 있어 사업시행에 있어 부진을 면치 못하고 있다. 이러한 문제점을 개선하기 위하여 사업의 일관성 및 선계획 - 후개발에 입각한 도시관리를 도모 할 필요성이 대두되었고, 주거⋅환경⋅교육을 동시에 해결하고 지역균형발전 지원을 위한 뉴타운(재정비촉진사업)으로 발전하였다.

이러한 뉴타운사업과 재개발사업을 사업방식 차이성 검토의 필요성에 대해 살펴보고 사업의 정의 및 주요용어들과 시행방식, 구역의 유형, 구역지정, 계획수립절차, 비용부담 및 사업지원, 계획특성 및 계획수단 등으로 나누어 비교⋅분석하였다. 첫째, 사업시행방식 비교⋅분석이다. 뉴타운사업은 도정법에서 정하고 있는 4가지 사업방식인 재개발사업, 재건축사업, 주거환경개선사업, 도시환경정비사업 등과 도시개발법에 의한 도시개발사업, 재래시장육성법에 의한 시장정비사업 등 7가지의 사업방식 중 각 구역마다 그 구역의 실정에 맞는 사업방식을 채택할 수 있다. 그러나 재개발사업방식은 뉴타운사업방식에 포함되는 방법으로 구역에 맞는 실정을 대표하지 못하는 것을 알 수 있다. 둘째, 구역유형 및 지정규모이다. 재개발사업은 유형이나 지정규모에 있어 법적제한이 없지만, 뉴타운사업의 경우 중심지형 20만㎡ 주거지형 50만㎡이상으로 규정되어 있다. 부산시 뉴타운 구역현황에서 충무뉴타운에서 정비사업예정구역이 11곳, 서⋅금사뉴타운 4곳, 진구뉴타운 8곳, 영도뉴타운 3곳으로 뉴타운계획에 의한 구역면적이 재개발사업방식의 구역면적보다 넓게 지정되는 것을 알 수 있다. 셋째, 구역지정 및 계획수립절차이다. 뉴타운사업은 선계획 - 후시행에 의해 촉진구역으로 지정되면 먼저 사업계획에 의해 토지이용과 사업방식 등이 정해지면 이후 결정된 사업방식에 의해 개별법의 절차를 따르게 된다.

반면에 재개발사업은 처음 지구지정과 계획입안으로부터 사업시행까지 전체적으로 도정법이 적용을 받게 된다. 뉴타운과 재개발사업방식은 개별법의 절차에서는 같은 절차를 거치므로 법적⋅행정적 절차를 간소화 할 필요가 있다. 넷째, 비용부담 및 사업지원이다. 뉴타운사업과 재개발사업 모두 사업시행자 부담원칙이지만 사업지원측면에서 뉴타운사업은 시와 각 구청의 의지가 크다 그래서 시나 구청이 보유하고 있는 국⋅공유지의 무상지원이나 또는 도로 등의 기반시설 설치 등의 지원을 인해 재개발 사업보다는 뉴타운사업의 진행시 주민들에게 더 좋은 환경의 사업방식이 될 거라 기대가 된다. 다섯째, 계획특성 및 계획수단이다. 계획의 특성 상 뉴타운사업은 사업단위가 광역적개발이기 때문에 광역적 기반시설 설치가 용이하다. 또한 사업성격은 공공성과 사업성 모두 가지고 있으며 사업성 결정요인으로 수준 높은 주거환경과 사업기간 단축효과가 있다. 그러나 재개발사업은 단위 블록 개발로서 광역적 기반시설 설치가 어려우며 국지적 난개발을 초래할 수 있는 문제점을 가지고 있으며, 사업성격은 사업성 중심이며 사업성결정요인은 용적률이고 사업기간 단축효과가 없으며 기본계획과 사업계획이 분리 되어 있다.

결론적으로 뉴타운사업, 재개발사업의 이러한 다섯까지의 비교⋅분석에서 기반시설부담으로 인한 용적률 상승이 예상되고, 비용부담과 사업지원측면에서 유리하며, 사업진행에 있어 광역적이며 사업기간의 단축효과가 있는 뉴타운사업이 재개발상업보다 유리한 것으로 분석되었다.