리츠의 성공적인 투자 전략

리츠의 투자 전략과 부동산 증권화 제도를 살펴봤다.

1997년 외환위기 이후의 우리나라 부동산 금융 시장은 기업 구조조정 및 부동산 시장 안정을 도모하기 위한 일환으로 부동산을 증권화 하는 제도 또는 기법이 도입 되는 등의 많은 변화가 일어나고 있다. 부동산의 증권화란 기업 및 금융기관으로부터 보유하고 있는 부동산을 분리하고, 그 분리된 부동산을 통해 창출되는 현금의 흐름을 파악하여 그 현금흐름을 원천으로 하여 증권을 발행함으로써 자금조달을 행하는 것을 말한다. 부동산 증권화 기법은 여러 가지?있으나 대표적으로 자산유동화 (ABS), 주택 저당 채권 유동화 (MBS), 리츠 (REITs), 프로젝트 금융 등이 있다. 이 중 리츠(REITs) 제도는 IMF 외환위기 이후 기업의 구조조정 촉진과 투명한 부동산 자산의 거래를 정착시키기 위하여 2001년부터 도입하였다. 리츠가 도입됨에 따라 리츠 시장 활성화를 위하여 정부는 2004년 9월 부동산 투자 회사법의 불합리한 내용들을 개정하였고, 2006년 6월 현재 두 번째로 리츠 활성화를 위해 리츠법 개정 입법에 이어 2007년 9월 세 번째 개정을 단행하였다. 일반 리츠인 위탁관리 리츠 회사도 기업구조조정 리츠처럼 명목회사로 분류되어 각종 세제상의 혜택을 받을 수 있고, 설립자본금의 인하로 설립이 용이해 지는 등 다양한 제도개선이 이루어지고 있다.

이와 같이 현재 국내에는 많은 (18개, 2007년 12월 기준) 리츠 상품이 도입 되어 있고, 또 리츠의 활성화를 위해 많은 법적 개정과 제도적 보완을 하고 있다. 본 논문에서는 현재 부동산 시장에서 큰 이슈가 되고 있는 리츠제도를 이론적으로 고찰하고, 국내,외의 현황을 파악하고, 부동산 시장에서의 리츠의 활용 가능한 방법과 리츠 투자에 있어서 실패의 원인 및 성공적인 투자를 위한 전략에 대해 연구하였다. Since the currency crisis in 1997, there have been many changes on the real estate financial market in order to stabilize the real estate market and restructuring the companies. The meaning of the property liquidation can be the financial technique to securitize the real estate or bonds that have less fluidity.

Securitizing the real estate exactly means to separate the real estate from what the companies or banks owned, and then to figure out the cash flow from real estate and raise funds based on the cash flow. There have been many financial technique in real estate market such as ABS, MBS, Projects Financing, and Real Estate Investment Trust (hereinafter REITs) for liquidation of real estate. Here in Korea, REITs has been introduced since 2001 in order to speed up the restructuring the enterprises and make the real estate transactions clearer. Most of REITs in Korea is CR REITs which is for restructuring the companies and can have the corporation tax reduction.

The government has revised the related laws in September 2007 and been the lawmaking in October 2007 for tax reduction advantage to the companies selling the consignment REITs and loosen the regulations. Although there have been some tries to activate the REITs in this country, still many hurdles are in front. This study is aiming for the uses of REITs on real estate market especially on house market and for looking closer into the successful investment on the REITs in detail.