상업용 집합건물에 대한 재산세 부과의 적정성 및 형평성에 관한 연구

상업용 집합건물의 재산세 과세 적정성과 형평성을 분석했다.

국문초록 상업용 집합건물에 대한 재산세 부과의 적정성 및 형평성에 관한 연구 통계청 자료에 의하면 2003년 이후 상업용 집합건물을 포함한 비주거용 부동산의 가치가 주거용 부동산의 가치를 상회한 이래 시간이 지날수록 그 격차는 더욱 확대되고 있으며 상업용 건축물의 비중 역시 점차 증가하고 있다. 그러나 상업용 건축물을 포함한 비주거용 부동산의 경제적 비중이 커지고 있음에도 불구하고 재산세 부과의 적정성 및 형평성에 대한 문제는 지속적으로 제기되고 있는 실정이다. 현행 상업용 집합건물의 재산세 과표 산정방법 및 과세 체계는 토지와 건축물을 분리하여 평가하고 분리하여 과세하고 있다. 이러한 토지·건축물의 분리 평가 및 분리 과세로 인해 재산세 과표가 토지와 건축물이 일체로 거래되는 시장가치(market value)와 일치하지 않는 문제점이 발생하게 되었고, 재산세 부과의 적정성 및 형평성의 문제도 제기되게 되었다. 이러한 문제점을 실증적으로 분석하기 위해 대표성이 있다고 판단되는 건물 중 실제 재산세 과세내역서를 확보할 수 있었던 고양시 일산 소재 두 개의 상업용 집합건물을 분석대상으로 삼았다. 상업용 집합건물을 포함한 부동산에 대한 과세는 적정한 시장가치에 대해 부과될 때 조세형평상 공정하다고 할 것이다.

이에 본 연구에서는 적정한 시장가치가 반영되었다고 판단되는 실거래가격, 임대료 기준 수익가격 및 국세청 고시 기준시가와 현행 재산세 과표를 비교하여 재산세 부과의 적정성 및 형평성을 분석하였다. 분석결과는 첫째, 현행 재산세 과표는 1층에 대하여 실제 시장가치에 비해 매우 낮게 산정되어 있었는데, 본 연구에 의해 적정하다고 산정된 1층의 시장가치와 현행 1층의 과표는 6 ~ 7배 정도 차이가 났다. 이는 재산세 부과의 적정성에 문제가 있다는 것을 의미한다고 하겠다. 둘째, 분석대상 건축물의 재산세 과표에 의한 층별효용비 격차는 1층과 8층이 12%p에 불과한데 반해, 실거래가격·수익가격·기준시가 등 시장가치에 의한 층별효용비는 1층과 8층의 격차가 80%p 이상이었다. 이는 재산세 부과의 형평성에 문제가 있다는 것을 의미한다고 하겠다. 상업용 집합건물에 대한 재산세 부과의 적정성 및 형평성에 문제가 제기되는 가장 근본적인 원인은 과표 산정상의 문제점인 토지와 건축물의 분리 평가와 상이한 평가방식의 적용을 들 수 있다. 따라서 이러한 문제점을 개선하기 위해서는 토지와 건축물의 일괄평가 제도가 도입되어야 할 것이다.

올해 9월 1일 시행 예정인 ‘비주거용 집합부동산가격’ 제도는 일괄평가 제도로서 상기의 문제점을 상당히 개선할 것으로 기대되지만, 비전문가에 의한 가격 산정, 예산확보의 문제, 적정한 시장가치 판단의 어려움 등은 법 시행 이전에 충분히 논의 되어야 할 과제로 보인다. 그리고 과세평가 전담기관의 신설을 통한 효율적이고 전문적인 과세체계의 확보 등도 필요하다고 하겠다.