부동산 간접투자 제도의 문제점과 개선방안 : 사모펀드와 REITs를 중심으로

사모펀드와 리츠를 중심으로 부동산 간접투자제도의 문제와 개선방안을 연구했다.

The purpose of this study was to review the conditions and problems of the indirect real estate investment systems deemed to expand continuously in the future and thereupon, suggest their solutions focusing on PEF (private-equity funds) and REITs (real estate investment system). Now is the time when we need to be aware that real estates are no longer the targets of an alternative investment for short-term profits but the investment assets rational enough to form a sound portfolio. In other words, we need to improve the wrong perception of and irrational investments in real estates which had prevailed during our rapid industrial growth.

To do so, it is deemed necessary to activate the indirect real estate investments, and in particular, promote the real estate funds representing the indirect real estate investments. However, development project funds and 'funds of funds' are very poor in our domestic indirect real estate investment markets. Therefore, it is essential to improve the conditions of our indirect real estate investment system in terms of real estate fund scale, forms and quality. In other words, our challenges are to enlarge the scale of indirect real estate investment markets, promote long-term investments in shares, include a variety of investors in a fund and diversify the funds.

If we should gradually diversify the real estate fund markets being established now, investors would be given opportunities to select their desired real estate commodities among those of diverse profit ratios and structures, while banks, fund operators and parties concerned would be able to accumulate the experiences of fund operating for stable long-term revenues by operating a portfolio consisting of diverse real estate commodities, and the real estate markets would be transfused with various advanced funds on a sound and stable basis. This study reviewed the conditions of indirect real estate investment system in Korea and addressed problems and suggested their solutions.

However, this study was limited in that it could not review every system and condition related with indirect real estate investments and that it could not identify the problems by applying quantitative and objective criteria. Moreover, the relevant systems have not long been tested in our real estate markets, while the literature about PEF was not sufficient probably because it is not open to the public by nature. In this regard, it is hoped that this study will be followed up by future studies which will analyze each of the PEF systems in details. 우리나라도 부동산이 더 이상 단기차익을 위한 대체투자자산이 아닌 안정적이고 합리적인 투자자산이며 건전한 포트폴리오(Portfolio)를 구성할 수 있는 투자요소임을 대중적으로 인식시켜 나가야 할 때이다.

과거 급속한 산업의 발전과정 하에서 부동산에 대해 잘못 형성되었던 인식과 투자패턴을 개선해 나가야 할 것이다. 이에 따라 부동산간접투자가 활성화되어야 할 것이며, 그러한 부동산간접투자방법의 대표적 수단으로 자리 잡고 있는 부동산펀드를 적극 활용, 육성해야 한다. 따라서 본 연구에서는 향후 계속 확대되어 나갈 것으로 보이는 부동산간접투자제도의 현황과 문제점을 살펴보고 특히 사모펀드와 REITs를 중심으로 부동산간접투자의 개선방안을 제시하는데 목적이 있다. 이를 위한 연구 방법으로는 부동산간접투자의 이론적 배경과 현황은 문헌조사, 법제검토, 투자설명서 등 관련기관 공시자료조사의 기술적 분석과 실증분석을 하였으며 국내ㆍ외 선행연구 자료의 분석을 통해 부동산간접투자의 의의 및 실태와 현황 등을 정리하였다. 다른 부동산금융상품 및 외국의 부동산간접투자제도를 비교ㆍ분석함으로써 장단점을 도출하고 향후 전개방향을 전망하였다. 특히 현재 설립 운영중인 부동산투자회사 및 부동산투자신탁펀드의 사례분석에서 나타난 문제점과 정부ㆍ연구기관, 관련 전문가들이 제시하는 문제점들을 파악하여 부동산펀드와 REITs를 중심으로 개선방안을 모색ㆍ제시하는 방법으로 연구를 진행하였다. 연구결과, 환매된 펀드와 1년 이상 운용된 펀드를 살펴본 결과, 프로젝트 파이낸싱형 펀드 설정 당시 목표수익률인 연 6%∼8%(세전)는 달성한 것을 알 수 있다.

그러나 시공사의 보증, 연대책임, 책임준공 등 완전한 프로젝트 파이낸싱에 의한 자금대여는 이루어지지 못하는 것이 현실이다. 임대형은 실물자산을 매입하여 일정기간동안 임대료수익과 매각시 매각차익을 더한 수익구조로 프로젝트 파이낸싱보다 운용기간이 길다. 따라서 장기투자자에게 적합하며 대형빌딩을 운용자산으로 매입하여 운용하는 것보다 대학기숙사 또는 매입 후 리모델링에 의한 호텔운용 등이 더 높은 수익률을 나타내었다. 물론 이것은 매각차익을 제외한 현재 운용수익률을 기준으로 한 것이며, 6개월 이상 운용된 상품을 대상으로 살펴본 결과 목표수익률인 연 8%에는 조금 못 미치는 결과를 보이고 있다. 앞으로 대학기숙사, 호텔, 물류센터, 할인점, 백화점 등 다각적인 상품개발이 필요하다. 공ㆍ경매형은 투자신탁구조가 아닌 투자회사구조로 실물부동산에 70%미만을 투자할 수 있으며 현재 출시된 경매펀드는 경매물건에 40%이상을 투자하는 계획을 수립하고 있다. 운용기간은 통산 프로젝트 파이낸싱보다 1∼3년 정도 긴 4년 정도이며 목표 수익률도 8∼10%+α 로 임대형과 비슷한 운용기간과 수익률을 제시하고 있다. 그러나 공ㆍ경매형의 경우 우량물건의 확보가 어려운 것이 현실이며 펀드운용사의 경쟁입찰로 적정가보다 높은 금액에 매각되는 문제점이 있다.

직접개발형은 향후 부동산펀드의 방향을 제시한다고 할 수 있으며 물류센터가 향후 실물자산매입에 따른 수익형 부동산의 큰 부분을 차지할 것을 짐작할 수 있다. 이천물류센터의 경우 초기단계이므로 수익률을 논하기는 어려우며 향후 본 펀드가 운용과 매각에 성공하여 목표수익률 13%(세전)를 달성하면 좋은 선례가 될 것이다. 해외투자형은 일반적으로 부동산증권(상장된 회사형 REITs라 생각하면 됨)에 투자하는 형식을 취한다. 국내 부동산시장보다 규제가 훨씬 덜한 국외로 투자의 방향을 돌린 것으로 아직 재간접투자(Fund of Funds)에 의존하지만 향후 직접개발형이나 임대형 상품구조 등으로 다양화되어 국내 부동산펀드시장에 새로운 바람을 몰고 올 것이다. 수익률도 가장 높은 편이며 1년으로 환산하면 연 10%∼13%(세전)의 수익률을 보이고 있다. 국내 부동산간접투자시장과 관련하여 개발사업형 펀드와 펀드오브펀드가 매우 취약한 상황이다. 이와 같은 현상들은 아직 우리나라의 부동산펀드 시장의 규모와 형태, 그리고 질적인 부분에서 보완하여야 할 부분이 많음을 보여주고 있다. 부동산 간접투자시장의 규모 확장, 장기 지분투자자의 육성, 한 펀드내 다양한 투자자산의 포함, 다변화된 펀드의 등장 등은 차후 해결해야할 문제일 것이다.

이제 막 자리를 잡기 시작하고 있는 한국의 부동산펀드 시장을 점진적으로 다변화시키는 작업을 통해 투자자에게는 다양한 수익률과 수익구조를 갖는 상품들을 선택할 기회를 제공하며, 은행 및 운용기관 등 펀드의 설립과 판매를 맡고 있는 기관에게는 다양한 상품의 배열로 인한 안정적인 장기수입과 부동산투자에 대한 경험을 축적할 수 있게 하며, 부동산시장의 입장에서는 다양하고 선진화된 개발자금의 유입과 보다 건전하고 우량한 부동산 자산의 토대가 마련되도록 하여야 할 것이다.