택지공급방식 변화에 따른 도시개발법 체계 정립을 위한 연구

택지공급 방식 변화에 따른 도시개발법 체계와 사업 방향을 연구한다.

1. 연구의 필요성 현재 우리나라의 토지 수용ㆍ사용방식은 택촉법에 의해 택지개발예정지구를 지정하여 택지를 개발하는 택지개발사업과 도시개발법에 의해 택지 등을 개발하는 도시개발사업으로 이원화되어 있다. 그러나 택촉법이 폐지되면 다음과 같은 변화가 예상된다. 첫째, 공급자 중심의 대량공급 또는 중앙정부에 의한 하향식 개발방식에서 지역 특성을 고려한 지방자치단체에 의한 상향식 개발로 변화할 것으로 예상된다. 둘째, 택촉법의 목적은 주택난 해소이므로 주택종합계획에 연계한 택지개발이 추진되었지만, 도시개발법에 의하게 되면 도시발전 측면의 택지공급이 추진될 것으로 보인다. 셋째, 도시개발사업은 민간참여가 허용되기 때문에 관주도의 개발보다는 민간중심의 개발사업이 활성화 될 것으로 보인다. 따라서 다음과 같은 연구가 필요하다. 첫째, 도시개발 관련 행정권한이 지방자치단체에게 이양되었을 때 지방자치단체가 공공성을 유지하면서 도시개발정책을 수행할 수 있도록 법적인 심의기능의 보완 및 실질적인 주민참여제도가 담보되어야 한다. 둘째, 택촉법은 주택난 해소를 위해 주택종합계획과 연계하여 개발하였지만, 도시개발법에 의한 개발은 주택종합계획과 연계되어 있지 않으므로 도시기본계획 뿐만 아니라 주택종합계획과 연계할 수 있는 방안이 보완되어야 한다. 특히 소형 임대주택 등 공공주택 공급과 관련된 정책에 차질이 예상되므로 이에 대한 보완이 필요하다.

셋째, 민간 참여가 활성화 될 것이기 때문에 민간개발업자에 대한 행정적 통제방안이 마련되어야 한다. 다섯째, 국민의 재산권과 관련하여 토지수용요건, 환매권 및 전매행위 제한 등에 대해서 보완이 필요하다. 택촉법은 환매권 발생 사유시로부터 1년 이내로 환매가 가능하고, 소유권 이전등기시까지 전매를 금지하고 있으나, 도시개발법은 이러한 규정이 없기 때문에 이에 대한 법적인 검토가 필요하다. 여섯째, 택촉법은 부동산시장의 안정을 위해서 조성원가를 공급가격의 원칙으로 하고 있으나, 도시개발법은 감정가격을 원칙으로 하고 있고 조성원가 공개에 대해서는 규정하고 있지 않기 때문에 이에 대한 비교ㆍ검토가 필요하다. 이와 함께 현재 국토교통부 훈령으로 되어 있는 도시개발업무지침에 대해서도 개정ㆍ보완작업이 이루어져야 한다. 2. 선행연구와 차별성 본 연구는 선행연구와 차별성을 가진다. 즉, 향후 도시개발법은 민간의 참여를 보장하면서 공익성을 담보하여야 하는 등 상반된 가치를 통합하여야 하는 역할을 담당하게 된다. 따라서 선행연구와 같이 민간참여를 확대하기 위한 지원책 또는 인센티브 제공 등의 논의에서 한단계 발전된 연구를 수행하여야 한다. 그러기 위해서는 폐지되는 택촉법상의 공공성 또는 공익을 위한 규정들을 선별하여 도시개발법을 보완하여야 한다.

다만, 이러한 도시개발법의 법률적 보완 및 개정이 민간개발업자의 사업의욕을 고취시킬 수 있는 방향으로 전개되어야 한다. 따라서 본 연구는 공공성과 수익성이 조화될 수 있는 법개정 방안을 논의한다는 점에서 선행연구와 차별성을 가진다. 3. 연구의 주요 내용 주된 연구의 내용은 다음과 같다. □ 도시개발법제의 변화 - 택지개발촉진법의 제정 배경 및 변천 - 도시개발법의 제정 배경 및 목적, 개정과정 - 기타 도시개발 관련 법률 □ 도시개발의 성과와 한계 - 도시개발 및 택지공급체계의 성과 - 도시개발체계의 한계 □ 도시개발법제의 비교 - 택지개발촉진법의 주요 내용 - 도시개발법의 주요 내용 - 양법률의 비교 □ 도시개발법 체계의 정립방안 - 기본방향 ∘ 지방정부 역할 재정립 ∘ 공급방식의 다양화 ∘ 상위 계획과 연계 - 시행주체 및 방식 ∘ 시행주체의 변화 ∘ 시행주체의 법적 지위 및 책무 ∘ 개발방식의 변화 ∘ 택지공급가격 및 조성원가 공개의 검토 ∘ 임대주택 확보방안 - 주민참여 ∘ 공청회 및 주민의견청취 제도 개선 ∘ 주민동의율의 제고 ∘ 주민 재산권 및 권익 보장방안 4. 연구의 추진전략 및 방법 본 연구를 수행하는 연구자는 도시개발 관련 법률에 대한 연구를 다수 진행한 경험이 있어 연구의 수행 방법과 절차 등에 대하여 숙지하고 있기 때문에 연구주제에 대한 연구를 효율적으로 수행할 수 있는 역량을 보유하고 있다.

아울러 그 간 연구를 수행하면서 본 연구 주제에 대한 자료가 축적되어 있기 때문에 시행착오 및 연구 기간을 최소화할 수 있으며 연구 주제에 대한 직관적인 접근이 가능하다. 본 연구를 수행하는데 필요한 부동산 실무계와 인적 인프라를 보유하고 있기 때문에 이론적 접근 뿐만 아니라 실무적으로 적용 가능한 연구 결과를 도출할 수 있다. 이를 위하여 본 연구는 단독으로 진행되는 연구이지만 실무계의 의견을 반영하기 위하여 실무 전문가와 인프라를 구축하여 협력적인 연구를 진행할 예정이다.