노후화된 공동주택의 종말기에 있어서의 구분소유권 종료제도 입법에 관한 비교법적 연구

노후 공동주택의 구분소유권 종료와 재건축·리모델링 제도를 검토했다.

현행 집합건물법은 노후된 건물에 대해 1)再建築에 관해서만 그 射程을 두고 있다. 또는 재건축의 합의가 결의의 형태로 형성되지 않는 경우에는 건물의 現存維持만이 구분소유권자에게 가능하게 된다. 공법인 주택법에서 예외적으로 건물의 2)리모델링(Remodeling)에 관한 규정을 두고 있어 노후화된 건물의 재생에 관한 입법적 장치를 마련하고 있다. 더욱이, 주택법은 세대수 증가형 리모델링까지도 입법하고 있어 특히 공법에서는 노후화 된 건물의 수명을 가능한 한 연장하려고 하는 입법적 사고를 가지고는 있으나, 이 사고는 재건축과 같은 구분소유권의 전면적 계속성을 담보하는 정도까지에는 포함하고 있지 못하다. 그리고, 집합건물법상의 재건축의 결의요건 및 주택법상의 리모델링의 결의요건이 완성되지 않는 경우에는 공용부분의 관리, 변경, 보존행위에 해당하는 3)현존유지의 방법만만이 구분소유자에게 不作爲적으로 선택되게 된다. 문제는 노후화된 집합건물에 대한 현재의 위와 같은 3개의 입법 형태가 과연 해당 건물에서의 구분소유권의 최종적인 모습에 대해 완벽하게 기능할 것인가에 있다. 노후화된 건물의 최종적인 모습은 언제나 재건축인가. 과연 재건축이 불가능한 건물의 출현에까지 입법은 그 射程을 두고 있는가.

우리 사회는 재건축이 불가능한 건물에 있어서 구분소유권의 최종적 양태에 대해 입법적 모색이 필요한 단계에 진입해야 하는 시기가 이미 도래된 것은 아닌가. 이상의 문제의식이 본 발표의 계기가 된다. 본 논문은 이상의 문제의식으로부터 출발하여 노후화된 집합건물에 있어서의 구분소유권의 종료제도의 도입에 관한 입법적 모색을 하는 것에 그 목적을 둔다. 즉, 현재의 재건축, 리모델링, 현존유지의 세 가지의 입법적 선택범위에서, 민법의 전원일치에 의해서만 일단 절차적인 진행이 개시될 수 있는 구분소유권의 종료에 대해, 집합건물법상의 새로운 네 번째의 입법적 선택을 해당 구분소유자가 가능하도록 하는 입법 규정을 제시하는 것이다. 주거의 본질적 특성은 거주의 계속성에 있으나, 이러한 거주의 계속성과 병행하여, 또 다른 선택으로 區分所有權 關係를 종료하는 권리를 부여하는 것에 대한 법제도적ㆍ정책적 강구가 반드시 있어야 한다고 본다. 종료제도의 입법의 文言的 방법을 떠나, 과연 구분소유권의 관계를 종료시키는 새로운 입법이 실제 기능할 것인가에 대한 검토는 반드시 필요하다. 비교법적으로 고찰하였을 때, 종료제도의 입법 유무를 불문하고 실제 노후화된 집합건물을 대상으로 하는 구분소유자간의 합의에 의한 구분소유관계의 종료가 기능하고 있는 사례는 찾아보기 어려운 것이 현실이다. 그 원인은 어디에 있는가. 예를 들어,