계약해제관련 지방세법제의 개선방안에 관한 연구

계약 해제 때 취득세와 재산세를 어떻게 적용할지 지방세법 개선방안을 제시한다.

지방세법 상 취득세는 부동산, 차량 등의 과세대상을 취득하는 경우에 있어서 그 취득 행위에 대하여 과세하며, 재산세는 부동산·선박·항공기를 소유하고 있는 자에게 그 소유 사실에 대하여 과세한다. 취득행위가 언제 있었는가에 관하여는 지방세법시행령에서 잔금 지급, 등기?등록일, 개인간 거래의 경우 계약서상 잔금지급일, 무상승계취득의 경우 계약일 등으로 규정하고 있다. 그런데 취득세 과세대상을 취득하기로 하였다가 계약을 해제하는 경우에 있어서 취득세와 재산세의 운명을 어떻게 할 것인가에 관하여, 취득세의 경우 개인간 유상거래에 한하여 취득일부터 60일 이내에 등기?등록없이 계약을 해제하게 되면 취득이 없는 것으로 지방 세법시행령에 규정하고 있다. 물론 무상승계취득에 있어서는 개인이나 법인 모두 등기?등록 없이 60일 이내에 계약을 해제하면 취득이 없는 것으로 본다. 취득으로 볼 것인가 아닌가에 관한 것은 과세요건의 중요한 사항으로서 시행령보다는 법률에 규정해야 할 것이다. 특히 입법에 관한 것은 구체적인 위임규정에 의해서만 시행령에서 규정할 수 있음에도 불구하고 현행 지방세법시행령 제20조의 취득시기에 대하여는 지방세법에서 포괄위임을 하고 있어 조세법률주의에 맞지 않다.

독일의 부동산취득세법처럼 법률에서 취득세의 과세물건에 해당하는 취득행위에 대하여 구체적으로 규정을 하고, 일정한 기간 내에 취득행위로 보지 아니하는 것도 법률에서 규정을 하는 것이 바람직하다. 민법에서는 이행지체, 이행불능 등으로 계약을 해제할 수 있는 법정해제와 약정해제를 두고 있는데, 당사자의 일방적 의사통지에 의하여 계약이 당초부터 없는 것으로 된다. 물론 당사자가 새로운 계약을 체결하여 유효하게 성립한 계약의 효력을 소급하여 소멸시키는 합의해제도 있다. 그러나 취득세와의 관계에 있어서는 잔금지급이나 등기·등록, 증여계약 등이 있은 후에 법정해제·약정해제·합의해제 등을 하더라도 이미 성립한 취득세 납세의무에는 영향을 주지 아니한다. 이를 정책적 배려에서 고려한 것이 취득 일부터 60일 이내에 계약이 해제되면 취득으로 보지 아니하겠다는 것이다. 하지만 대법원에서는 사실상 잔금을 지급했거나 등기·등록을 한 이후에는 60일 이내에 계약을 해제하더라도 이미 성립한 취득세납세의무는 그대로 유효하고, 사실상 잔금지급없이 계약서상 잔금지급일부터 60일 이내에 계약을 해제한 경우에만 동 규정을 적용하는 것으로 보고 있다. 또한, 재산세에 있어서는 계약해제와 관련해서 실정법상에 아무런 규정이 없다. 그리고 법률행위의 무효나 법률행위가 취소된 경우에 있어서 취득세는 어떻게 할 것인에 관하여도 실정법상에는 아무런 규정이 없다.

대법원에서는 토지거래허가구역 내의 토지거래에 대하여 허가를 받지 아니하였다면 잔금을 지급했더라도 무효로서 취득행위를 인정하지 아니하고 있다. 뿐만아니라 부동산 등을 매매하였다가 계약의 해제, 법률행위의 무효나 취소 등으로 매도인에게 환원되는 경우에 매도자의 재취득에 대한 취득세에 대하여도 실정법상의 규정이 없다. 대법원에서는 합의해제 등으로 계약이 해제되고 부동산 등이 매도인에게 환원되는 경우에 있어서 매수자의 취득행위는 인정하면서도 매도자는 자기의 물건을 다시 취득한 것으로 보아 취득행위를 인정하지 아니하고 있다. 무상승계취득의 취득시기에 대하여는 이전등기?등록일이 아니라 계약일로 되어 있다. 즉, 증여계약 등을 하게 되면 취득행위가 있게 되고 증여계약일부터 60일 이내에 등기·등록 없이 계약을 해제하면 취득행위가 없는 것으로 보도록 되어 있다. 그런데 개인간의 증여 계약이 있었는지 여부에 관하여 과세관청에서 이를 파악하는 것은 쉽지 않다. 따라서 증여 계약을 체결한 후에 5년이 지나서 이전등기를 하게 되면 부과권의 제척기간이 만료하여 취득세를 과세할 수 없는 문제가 발생한다. 2010년까지는 취득세는 부과할 수 없어도 등록세는 과세하였지만, 2011년부터는 등록세가 취득세에 통합되면서 3.5%에 해당하는 취득세를 모두 부과할 수 없게 되었다. 독일의 경우에는 부동산취득세법에서 취득행위에 대하여 구체적으로 열거하고 있다.

즉, 매매계약 또는 소유권양도청구권을 발생시키는 기타의 법률행위, 부동산소유권양도의 물권적 합의, 소유권의 이전, 강제경매절차에서의 최고가격 제시, 소유권양도청구권 또는 최고가격 제시에 의한 권리의 이전청구권을 발생시키는 법률행위, 구입신청에 의한 권리의 양도청구권을 발생시킨 법률행위 등 7개의 취득행위를 열거하고 있다. 그리고 소유권을 발생시키지 않고 타인이 국내 부동산을 자기의 계산으로 법률적 또는 경제적으로 이용하기 위하여 하는 법률행위에 대하여도 부동산취득세를 부과한다. 독일의 경우 부동산소유권이 매수자에게 이전될 때까지 ① 합의해제, 유보된 해제권 또는 환매권의 행사가 조세의 발생 후 2년 내에 있거나 ② 계약조항이 이행되지 않고 취득사실이 법적청구권에 의하여 해소된 경우에는 매수자의 취득세에 대하여 납세의무자의 신청에 의해서 취득세를 부과하지 아니한다.

그리고 매도자의 재취득이 종전의 취득사실에 대한 조세발생 후 2년 내에 행하여 진 경우에 있어서 재취득에 대하여 부동산등기부에 등기를 요하는 때에는 기간 내에 소유권양도의 물권적 합의를 표시하고 또한 부동산등기부에 등기를 신청하는 경우, 법률행위가 무효이거나 취소에 의하여 처음부터 무효로 보게 되는 경우, 소유권이전청구권을 발생시키는 법률행위의 계약조항이 이행되지 않고 또한 그를 위한 법률행위가 법적 청구권에 기초하여 해소된 경우에는 매도자에 대하여 취득세를 부과하지 아니한다. 계약해제와 관련된 현행 지방세법상의 문제점을 해소하기 위해서는 독일 부동산취득세법처럼 지방세법에 과세물건으로서의 취득행위에 대하여 구체적으로 규정을 하고, 일정한 기간 내에 계약이 해제되거나 법률행위가 무효 또는 취소되는 경우에 취득세를 부과하지 아니하도록 입법을 해야 할 것이다. 취득행위의 범위는 취득행위와 취득시기가 밀접하게 관련이 되어 있으므로 현행 지방세법시행령 상의 취득시기에서 취득행위를 추출할 수 있으며, 잔금지급·등기·등록·상속·가치증가행위 등이 있다. 그리고 지방세법시행령 제20조에서 규정하고 있는 취득으로 보지 아니하는 규정을 삭제하고 지방세법에 이를 규정을 하도록 한다. 취득으로 보지 아니하는 것이 아니라 독일처럼 취득행위는 인정을 하되 취득세를 부과하지 아니하거나 확정된 취득세를 취소하도록 한다.

계약의 해제나 법률행위의 취소가 취득일(계약서상 잔금지급일, 잔금지급일, 등기·등록일 등)부터 4개월 이내에 있는 경우에만 취득세를 부과하지 않도록 현행 60일을 4개월로 확대 하도록 한다. 증여세의 경우 증여세 과세대상을 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월이므로 취득세는 4개월로 함으로써 취득세와 증여세가 함께 과세되지 않게 된다. 또한 증여와 같은 무상승계취득의 경우 계약일을 취득시기로 규정하고 있는데 5년이 경과된 후에 등기를 하는 방법으로 조세를 회피할 수 있으므로 등기?등록일을 취득일로 보도록 개선하여야 할 것이다. 매도인의 경우에도 매수인과 동일하게 부동산 등을 매도한 후, 즉 매수인이 취득한 날부터 4개월 이내에 계약이 해제되거나 법률행위가 취소되는 경우, 법률행위가 무효로 확정되는 경우에 매도인의 재취득에 대하여도 취득세를 부과하지 아니하도록 한다. 재산세의 경우에는 매수인이 취득한 날부터 4개월 이내에 계약의 해제나 법률행위의 취소로 취득세를 부과하지 아니하는 경우에 재산세도 동일하게 부과하지 않도록 한다. 즉, 매도인에게 재산세를 부과하도록 하며, 법률행위가 무효로 확인 되는 경우에도 재산세는 매도인에게 부과하도록 한다. 그리고 후발적 경정청구 사유로 되어 있는 계약의 성립 후에 발생한 부득이한 사유로 계약이 해제되는 것에 취득세는 포함하지 아니하도록 한다.

취득행위가 있은 후에 일정한 기한이 지나면 과세요건을 규정하고 있는 실체법인 지방세법에서 취득세 납세의무가 성립되어 있음에 불구하고 절차법인 지방세기본법에서 경정청구를 할 수 있도록 한 것은 문제가 있으므로 취득세에 대하여는 그 적용을 배제하도록 한다. 이상에서 현행 지방세법제상의 계약해제와 관련된 취득세와 재산세에 관하여 살펴보았다. 재산세에 대하여는 실정법상의 계약해제에 대한 규정이 없고, 취득세에 있어서는 취득일부터 60일 이내에 등기·등록없이 계약이 해제되면 취득으로 보지 아니하도록 지방세법 시행령에 규정하고 있다. 취득일부터 60일 이내로 되어 있지만, 판례는 사실상 잔금을 지급한 후에는 계약을 해제하더라도 취득세는 납부해야 한다는 입장을 보이고 있어서 실정 법상의 규정과 맞지 않다. 또한 매도인의 재취득에 대하여도 실정법상에 아무런 규정이 없으며 판례에서 계약의 해제 등으로 재산이 환원되는 경우에 취득세 납세의무가 없다고 한다. 이러한 실정법과 판례 등의 상이한 부분을 정리하고 지방세법에 취득행위, 취득시기, 계약해제시의 취득세 및 재산세의 납세의무를 명확하게 규정함으로써 법해석에 있어서 혼란을 줄일 수 있을 것이다.