K-water 시행 신도시 및 산업단지 개발사업의 공공·민간 합동형 PF적용 model 수립 연구

K-water 신도시·산업단지 개발사업의 공공·민간 합동형 PF 적용 모델을 연구했다.

그동안 “韓國水資源公社(영문명칭 : K-water)”라 하면 일반 국민들에게는 ‘물관리 전문 공기업’으로 잘 알려져 있지만, 사실 설립 초창기에는 ‘신도시 건설과 산업단지 조성’등 부동산 개발이 주된 사업영역 중의 하나였다.‘74년 여수를 시작으로 창원, 구미, 안산 등 총 181백만㎡(약 5,475만평)를 준공하였고, 지금도 구미 확장단지 등 77백만㎡(약 2,329만평)를 시행 중에 있다. 이제까지 K-water가 추진한 사업개발 방식이 자금조달·시공·분양과 사후관리까지 모든 것을 책임지고 시행하는‘자기자본 조달’과‘先분양 後투자비 회수’방식이었으나, 앞으로 ‘시화 MTV개발(3조6,000억)’이나‘송산 그린시티(9조4,050억)’등을 포함하여 ‘부산 에코델타시티’(5조4,386억)까지 막대한 자금이 소요되는 사업이 계속 진행될 경우 현재 ‘공기업 정상화 정책’의 일환으로 新정부 들어 강력히 추진하고 있는 부채감축을 이행하기 어려워지며 또한 최근 부동산 경기의 장기 침체가 지속되면서 분양 활성화를 위한 새로운 패턴의 사업방식도 절실히 필요한 시점이다. 이러한 어려운 외부여건을 슬기롭게 극복하기 위해서는 자금조달 부담이나 사업 리스크를 줄이면서도 민간의 창의적인 아이디어를 활용할 수 있는 새로운 부동산 개발방식이 꼭 필요하고 이를 위해 K-water에 최적화된 ‘공공·민간 합동형 PF사업’도입 방안을 연구하게 되었다.

연구방법은 먼저 선행연구 등 이론적 고찰을 통해 부동산 개발에 있어서 민간투자방안(PF)의 개념과 특징을 정확히 이해하고, 타 공공부문에서 이미 시행한 바 있는‘공공·민간 합동형 PF사업’의 성공·실패사례를 조사하여 향후 K-water가 도입할 경우의 벤치마킹 요인을 도출하였다. 이러한 이론적 검토 결과를 바탕으로 K-water가 현재 시행하는 부동산 개발사업의 일반현황을 알아보고 도입 유형과 유형별 장단점을 검토한 결과 ‘공공·민간 합동형 PF사업’사업이 가장 적합하며 법적인 요건도 갖춘 것으로 판단되어 동 방식을 K-water에 적용한다면 현재 시행 중인 ‘구미 확장단지’등 일부 사업에 적용될 수 있으나 법률적 보완이 필요하다고 본다. 앞선 연구결과를 종합하여 K-water에 적용할 수 있는 최적화된 Model을 수립하고자 하였으며 실제 도입 시 절차는 ‘사전 준비단계’, ‘공모단계’, ‘협약 체결단계‘ 등 일반 사업추진 절차와 크게 다르지 않으며 SPC를 설립(실제 운영은 PFV:Project Financing Vehicle)하여 추진하는 것이 보통이다. SPC운영에 필요한 파견인원은 사업규모에 따라 차이는 있으나 타 기관의 사례를 감안할 때 3~5명 내외가 적정하고, 출자금 한도는 총사업비의 5% 범위 내에서 SPC 지분율은 20% 미만으로 설정하는 것이 좋다.

가장 중요한 공모지침서 작성 시 토지가격의 평가비중을 50%미만으로 설정하여야만 공기업이 땅장사에만 몰두한다는 사회적 비난을 피할 수 있고 민간 참여자의 토지가격의 평가부담을 줄일 수 있어 창의적인 사업계획 수립에 도움이 되며, 공익성을 확보하기 위해서는 친 환경 개발을 유도하거나 중소 건설사의 참여기회를 확대하는 것이 바람직하다. 도입 시 예상 문제점으로는 K-water가 도입할 수 있는 법적 근거로 현행 「수공법」이나 「택지개발에관한촉진법」에 출자근거 등이 있으나 보다 명확한 법적 근거가 필요하고 신규 출자와 관련된 법적 논리적 타당성을 확보해야 할 것이다. 최근 정부의 공기업 정상화정책 등에 따라 신규 출자나 SPC설립을 엄격히 제한하는 분위기를 감안 할 때 적정 도입 시기는 공기업 정상화정책이 어느 정도 완료된 후 실시되어야 하고, 성공적 도입을 위해서는 철저한 시장조사를 바탕으로 보수적인 사업타당성 분석과 함께, 시행 전 내부역량 확보를 위한 업무추진 매뉴얼이나 지침 및 조직 등도 선행적으로 갖추어야 하며, 실제 도입 시 이 모든 내용을 포괄하는 구체적 사업계획 수립을 위해 전문가가 참여하는 용역 수행이 필요하다