부동산 담보부 부실채권 투자의 중요도 및 활성화 방안 연구 : 투자주체별 비교를 중심으로

부동산 담보부 부실채권 투자의 중요도와 활성화 방안을 연구했다.

담보부 부실채권(NPL)은 말 그대로 당해 부동산의 가치와 불가분의 관계가 있으며, 부실채권의 투자는 채권투자와는 다르다. 담보부 부실채권 투자에서 개인은 간접투자만 허용하게 됨에 따라 수익운용사를 통한 안정성과 정보의 한계점은 극복하였지만, 높은 투자수익은 기대하기 어렵다. 그럼에도 불구하고 일반인들이 NPL시장에 관심을 갖는 이유는 저금리 기조가 지속되면서 투자처를 잃은 자금들이 투자수익을 위해 대기상태에 있는 점, 금리보다 높은 수익률, 비교적 경·공매처럼 투자손실을 줄일 수 있다는 점에서 매력적인 시장으로 전환되고 있다. 따라서, 본 연구에서는 부동산 담보부 부실채권에 대해 투자주체에 따라 투자 중요도를 파악하고자 하였으며, 분석대상은 공급자 겸 생산자인 은행권, 담보부 부실채권을 대량으로 매입하여서 도매상 역할을 하는 대형 유동화 회사, 그리고 최종 소비자격인 일반법인 투자자 및 개인 투자자(법인에 펀드형태로 투자)로 구분하고 각 주체별 투자 중요도 측정을 실시하였다. 이를 통해, 안정적이고 효율적인 투자의사결정을 내리기 위한 지표의 중요도를 제시하고, 나아가 부실채권 시장한 활성화 방안을 모색하고자 하였다. 은행의 매각성향은 기본적으로 2개월 내에서 매각을 선호하며 유동화 회사의 재무건전성을 가장 높게 평가하며, 또한 손실범위는 2∼3%를 포함하는 것으로 나타났다.

매각을 위한 전문부분 구성에서 투자의사 결정기구는 상대적으로 높으나, 평가인력과 조직은 미비한 것으로 나타났다. 매각시 주요 물건에 대한 비중은 아파트와 오피스 순이며, 투자운용사 및 일반법인과는 우선순위에서 차이가 있다. 투자운용사 및 일반법인의 투자성향은 은행에 비하여 투자기구, 투자인력, 조직 등이 상대적으로 약하며, 대졸이상의 학력을 소지한 가운데 투자시 안정성과 6개월에서 2년 정도의 기간을 고려하며, 5∼10%내외의 변동성을 고려한다. 전체집단에 대한 절대적 항목 분석결과 투자요인을 가장 중요시하며, 투자환경, 투자방식 순이었다. 투자요인을 중요시 여기는 이유는 투자의 궁극적인 목표는 이익을 창출시키기 수단으로 보기 때문으로 분석된다. 투자요인 중 가장 중요시 하는 부분은 안정성이며, 중분류인 수익성의 분류 내에서는 재매각가율이 가장중요시 되고 있다. 안정성 내에서는 채권특성을 가장 중요시하며, 환금성내에서는 재매각 용이성을 우선 하고 있다. 안정성 내에서 채권특성을 중요시하는 이유는 유치권 법정지상권 선순위 임차인등 권리관계가 복잡한 채권은 향후 낙찰가액에 큰 영향을 미치기 때문이다. 투자환경 내에서는 부동산 시장환경을 가장 중요요소로 선택하고 있으며, 중분류 경제환경 내에서는 금리전망이 가장 중요요소로 평가하고 있다.

부동산시장 환경에서는 부동산 건설경기와 주택가격 가격 추이를 중요시 하며, NPL시장환경 내에서는 NPL수요 전망을 가장 중요시 하고 있다. 투자방식에서는 투자금 회수 방식이 우선시 되고 있으며, 자금 조달 형태에서는 투자비용이 가장 중요시 된다. 매입방법 내에서는 채무 인수가 가장 중요한 것으로 파악된다. 채무인수 방식이 중요시 되는 이유는 초기자금이 적게 투입되기 때문으로 해석되며 투자금 회수 방식 내에서는 재매각 회수 방식이 우선시 된다. 담보부 부실채권 투자에서 은행, 투자운용사, 일반법인의 차이분석결과 대분류에서는 투자요인에서 유의한 차이가 있었다. 투자운용사에서 투자요인을 가장 중요하게 고려하는 것으로 나타났다. 대분류 투자요인 내에서는 안정성을 일반법인에서 가장 비중을 두고 있다. 소분류에서는 투자회수기간 항목에서 유의한 차이가 있으며, 일반법인에서 가장 중요시 하고 있다. 투자환경 중요도 분석결과 부동산 투자 환경에서 투자운용사에서 가장 비중을 두고 있으며, 집단간 차이가 있다. 주가전망과 금리전망, 그리고 정부정책 항목에서 유의한 의미를 가지며, 주가는 은행에서 주관심을 가지며, 금리는 투자운용사에서 비중을 두고 있는 것으로 나타났다. 정부정책에 대한 중요도는 투자운용사에서 우선시 한다. 투자방식에 대한 집단 간 차이분석 결과는 집단간의 차이가 없었다.

AHP 분석결과 은행은 주로 담보부 부실채권의 매각의 주체로서 매각대상자의 자본규모나 짧은 기간에 매각에 중요성을 찾고 있으며, 투자운용사 및 일반법인은 매입 대상자로서 부실채권 투자에서 수익에 집중하고 있었다. 첫째, 은행의 중요도는 낙찰가율이 가장 우선적으로 중요도를 보이고 있다. 이는 낙찰가율이 전체 매출과 가격에 상당한 영향을 주기 때문으로 해석된다. 또한 경제전망을 통해 담보부 부실채권 상황을 예측하는 것으로 나타났다. 또한 매각 대상자의 자본규모를 우선적으로 생각하는 것으로 나타났다. 둘째, 투자운용사는 가장 우선적으로 고려하는 항목은 투자부동산의 특성이며, 이는 은행에서 매입하는 담보부 부실채권 자체에 대한 특성을 고려해 매입하는 것으로 볼 수 있다. 또한 담보부 부실채권 공급전망을 통해 전체적으로 시장현황을 분석하고 투자하는 것으로 보인다. 셋째, 일반법인인 경우는 자산에 대출(질권) 용이성이 가장 중요한 요소로 나타나는데 이는 매입한 자산에 대해 대출심사를 통한 투자 계획이 중요하기 때문으로 볼 수 있다. 또한 일반법인은 자기 자본율에 대한 중요성이 나타났다. 이는 투자에 있어서 자기 자본율에 따라 대출비율이 달라짐에 따라 투자수익과도 직결되기 때문으로 판단된다.

부실채권 투자에서 투자요인, 투자방식, 투자환경을 고려하였으나, 가장 중요한 것은 투자요인을 어떻게 바라보는 가에 따라 초기 진입여부가 결정되는 것으로 볼 수 있었다. 담보부 부실채권 투자는 현재 법인만을 통하여 매각을 진행하는 바, 법원경매처럼 개인 투자가 이루지기 까지는 개인의 수익부분에 대한 과세부과 문제, 무담보부 전환채권에 대한 효율적인 관리방안 문제 등의 보완이 필요하다. 이러한 문제점을 제거하기 위하여 담보부 부실채권 매각을 개인이 아닌 일반법인으로 한정하는 것은 근시안적인 조치이다. 따라서 부동산 담보부 부실채권 시장 활성화를 위한 법적 개정 등 다각적인 측면의 연구도 필요할 것이다.