不動産租稅 課標制度의 改編方案에 관한 硏究 = (A) Study on the Reformed Real Estate Tax Assessment System

부동산 조세 과표제도의 문제점을 분석하고 개편방안을 제시했다.

政府는 2000年 IMF로 침체된 국내경기부양정책의 일환으로 建築景氣活性化를 助長하다가 2001年 末부터 不動産市場 過熱이 나타나기 시작하자 不動産市場 安定化對策을 2002년 1월부터 10여차례 대책을 발표하였으나 과열이 진정되지 않자 또다시 2003年 5月 不動産市場 安定化 對策의 일환으로 新都市 開發과 分讓權 轉賣 制限 강화 등을 담은 소위 5.8 조치를 발표하였다. "資本은 높은 利潤을 따라 흐른다." 라고 했다. 不動産市場의 過熱에 根本原因은 아직도 부동산에 의한 所得이 상대적으로 過多하기 때문이다. 그 소득이 상대적으로 많은 이유는 다음과 같이 과세대상부동산의 가치를 실거래가격이 아닌 推計형태인 公示地價와 基準時價, 時價標準額 등에 의한 조세과표로 하여 산출된 왜곡된 세액으로 過多한 所得을 미처 환수하지 못하기 때문이다. 現行 不動産租稅課標의 문제점은 첫째, 取得과 讓渡段階租稅의 경우 時點課稅로 基準時點適用原則에 의거 실시간 변동되는 實去來價이 반영되어야 함에도 推計형태인 公示地價, 基準 時價, 課稅時價標準額 등의 보통 연간 1회 결정하는 政府告示價額을 사용하는 것을 원칙으로 하는 推計課標算出方式을 채택하고 있다.

둘째, 讓渡所得稅와 法人所得稅와 같은 資本利得課稅와 取得·登錄稅의 경우 그 과세표준을 계산시 個人과 法人이라는 법적 주체(legal entity)에 따라 취득 및 양도가격 적용원칙이 달라 과세평가의 기초자료 個人은 基準時價나 時價標準額, 法人은 實去來價로 課標를 달리 적용하고 있다. 셋째, 取得와 讓渡段階租稅의 課標體系가 相異하고 有機的으로 連繫되어 있지 못하다. 넷째, 현행 建物課標는 건물의 유형별 가격특성을 반영하기 어려워 現實化率이 낮고 課標의 衡平性 問題가 있으며, 과표공식이 再調達原價方式으로 事實上 價額을 제대로 반영하지 못하고 있다. 다섯째, 각각의 부동산의 實去來價와 基準時價와 時價標準額이 부동산별로 比率이 相異하여 租稅의 負擔의 衡平性이 상당히 왜곡되어 있다. 위와 같은 사유 등으로 인하여 政府는 租稅抵抗을 우려하여 課標를 사실상가격에 근접하게 현실화 할 수 없게 됨으로 公示地價의 경우 시가에 약 70%, 국세청에서 讓渡所得稅 등에 사용하고 있는 基準時價의 경우 시가의 70%, 지방자치단체에서 取得稅 등에 사용하고 있는 時價標準額의 경우 시가의 40%정도밖에 반영하지 못하고 있는 실정이다.

따라서, 不公正한 現行 公示地價 등의 不動産租稅課標를 實去來價額으로 定하고 不動産租稅課標의 規定뿐만 아니라 시스템자체를 改善하여 不動産 賣買과정의 實去來價格이 制度的으로 露出 될 수 있도록 하는 방법이 무엇보다도 시급히 고려되어야 할 것으로 이에 대한 해결방안을 短期的 解決方案과 長期的 解決方案으로 나누어 살펴보았다. 短期的인 解決方案으로 첫째, 현행 時點課稅인 부동산의 讓渡段階租稅인 양도소득세와 取得段階 租稅인 취득·등록세 그리고 상속·증여세의 課標體系를 單一化하고, 相互認定하여 去來段階別價格을 讓渡와 取得段階의 租稅課標하여 課稅하는 방법을 고려해 볼 수 있을 것이다. 둘째, 實去來價格課標制의 승패는 實去來價額의 制度的 露出이다. 이를 위한 對策으로 讓渡와 取得段階租稅에서 거래가격 노출을 위하여 非課稅·減免制度를 대폭 整備하여 申告對象을 최대한 擴大한다. 특히 수혜자와 비수혜자간의 租稅負擔의 不衡平性을 야기하고 있는 현행 양도소득세 비과세 제도 중 가장 많은 건수를 차지하고 있는 1가구 1주택자에 대한 비과세제도를 개정하여 美國의 연방세인 資本利得課稅制와 같이 代替取得時 課稅移延(roll-Over)하는 등 개편을 고려해 볼 수 있을 것이다. 셋째, 取得段階租稅에서 實去來價格의 制度的 露出을 위하여 부동산의 取得·登錄稅 신고시 取得財産에 대한 資金出處 申告制度를 義務化하는 방법 을 고려해 볼 수 있을 것이다.

넷째, 保有段階租稅인 財産稅·綜合土地稅의 課標를 實去來價를 課標로 사용하기 전단계로 地方稅의 時價標準額을 실거래가액 대비 현실화율 높은 國稅의 建物의 基準時價 수준으로 改良統合하고, 토지·건물 통합평가하는 共同住宅 등의 경우 財産稅를 基準時價에 公示地價인 토지가액을 제외한 價額을 課標로 정하는 방법을 고려해 볼 수 있을 것이다. 長期的인 解決方案으로 첫째, 取得·讓渡段階 租稅의 경우 不動産의 實去來價格이 制度的으로 露出을 위하여, 부동산특별조치법 등을 개정하여 부동산을 거래시 계약, 중도금, 잔금 등 契約段階마다 公證力인 인정된 檢認을 받도록 申告를 義務化할 경우, 現行 不動産 賣買契約의 制度的인 脆弱點인 매매계약일과 잔금지불 후 인수시까지의 기간동안의 빈번한 不動産賣買契約 事故 등의 위험을 制度的으로 防止하는 效果로 부동산 買收者의 自發的인 申告를 誘導할 수 있을 것 이다. 둘째, 保有段階租稅인 財産稅·綜合土地稅의 경우 덴마크식의 大量電算評價方法을 채택하여 土地評價시스템과 不動産評價시스템을 體系를 構築하고 상술한 取得·讓渡段階 租稅의 거래사례로 축적된 자료를 활용 實去來價格에 바탕을 둔 課標를 算定 할 수 있을 것이다. 부수적인 효과로, 不動産關聯租稅課標를 實去來價格으로 변경한다면, 現行 推計方式인 公示地價制度는 全面 改編되어야 할 것이며, 더불어 막대한 鑑定評價 豫算도 상당부분 節減되리라 예상된다.

"本 硏究가 『不動産租稅에 대한 不公平性의 是正』과 『不動産市場의 安定化』에 조금이나마 도움이 되었으면 한다."

국문초록 = ⅰ 목차 = ⅴ 第1章 序論 = 1 第1節 硏究의 目的 = 1 第2節 硏究의 範圍 및 方法 = 4 第2章 不動産租稅 課標의 變遷과 槪要 = 5 第1節 不動産稅制의 變遷 (課標를 中心으로) = 5 1. 王朝時代 = 5 2. 現代 = 6 第2節 不動産租稅課標의 槪要 = 10 1. 課標의 意義 = 10 2. 課標의 性格 = 10 3. 課標의 技能 = 12 4. 課標決定의 原則 = 13 第3節 課標를 中心으로 본 現行 不動産稅制 = 16 1. 取得稅 = 16 2. 登錄稅 = 26 3. 相續稅 및 贈與稅 = 27 4. 綜合土地稅 = 33 5. 財産稅 = 33 6. 讓渡所得稅 = 33 第3章 外國의 不動産 租稅制度 (課標中心) = 34 第1節 日本의 不動産 租稅制度 = 34 1. 相續稅 및 贈與稅 = 34 2. 地價稅 = 37 3. 不動産取得稅 = 38 4. 固定資産稅 및 都市計劃稅 = 39 5. 特別土地保有稅 = 41 第2節 臺灣의 不動産 租稅制度 = 43 1. 槪要 = 43 2. 相續·贈與稅 = 43 3. 地價稅 = 44 3. 土地增値稅 = 46 4. 房屋稅 = 49 第3節 英國의 不動産 租稅制度 = 51 1. 英國 租稅의 槪要 = 51 2. 議會稅 (住居用財産稅 Council Tax) = 51 3. 營業用 레이트 (Business Rate, Non domestic Rate, 非居住用 財産稅) = 54 4. 資本利得稅 = 54 5. 法人稅 = 56 6. 相續稅와 贈與稅 = 57 7. 資産의 評價와 擔當機關 = 57 第4節 美國의 不動産租稅制度 = 59 1. 槪要 = 59 2. 地方財産稅 (Local Pr