노후·불량주거지 개발의 적정밀도와 개발단위 : 서울시 정비구역 해제지역의 개발방법 제안

서울시 정비구역 해제지역의 노후주거지 개발밀도와 개발방식을 검토했다.

Urban residential areas account for the largest portion of the urban area, and is an essential part of the city that enables the functioning of urban functions, and the redevelopment of the city's deteriorated residential areas is an important means of renovating the cityscape and urban fabric. However, until now, the redevelopment project has been carried out by the construction of a new dwelling after the overall pulling down the deteriorated residential areas in large scale resulting in various problems.

As an alternative to large-scale redevelopment, small-scale redevelopment projects have emerged, while residential redevelopment has been shifting from large-scale to small-scale and from overall pulling down to conservation. These methods of redevelopment is expected to play a positive role in the urban environment by preserving the urban organization, community, and local identity. However, the small-scale residential redevelopment projects is poor because they are unprofitable, and have fundamental limitations that can not substantially improve the living environment.

This study was conducted as a prior study to propose small-medium-scale development units to encourage the development of small and medium-sized dwellings, and to suggest improvement plans for the development density related systems, considering the redevelopment of residential areas as a means to create a wholesome urban environment and living environment.

Therefore, the aim of the research is to discuss the appropriate density and unit of development of residential development in terms of urban environment and business feasibility, and to develop a basic study that presents institutional proposals for smooth execution of redevelopment projects and comprehensive redevelopment methods based on newly emerged redevelopment methods.

/ To do so, relevant theories, regulations, and cases were studied in literature to identify urban environmental and institutional problems related to residential redevelopment projects, and to analyze the possibilities and limitations of newly introduced redevelopment methods to derive the direction and need for improvement of the system in terms of development density and development unit in order to enhance the publicness and business feasibility of a residential redevelopment project. The results of the study are summarized as follows: First, In terms of the development density of the redevelopment project, institutional improvement of up-zoning .

contributed acceptance and CRP(Conjoint Renewal Program) is needed to enable private participation. At present, the rate of "contributed acceptance" needs to be applied by mitigating the rate of donation in order to induce development of less profitable residential areas considering the location conditions, and support measures to reduce the development burden of the redevelopment project by improving the infrastructure in the public sector. Second, for the preservation of urban structures and agreement between residents, the development unit should be set to a small scale based on existing roads or blocks.

It needs to be actively improved to increase the efficiency of existing street systems as well as the preservation of urban structures, and at the same time it should be established to expand the insufficient infrastructure. Based on the above results, this study proposed the need for deregulation criteria for small-medium-scale development that positively affect urban environments. And this study set development units for each case and outlined development plans for each case by dividing them into flat-station-area, flat-non-station-area and, sloping areas for the Seoul metropolitan area.

This study was meaningful in that it suggested directions for the redevelopment of deteriorated residential areas by compromising the advantages and disadvantages of various residential redevelopment methods. Also, it is meaningful that this study has set up a comprehensive direction to enhance the business feasibility of the redevelopment project while building a wholesome urban environment by comprehensively addressing the residential redevelopment, which had been concentrated in one direction according to the policy shift, from the development unit to the institutional aspect. 도시 주거지는 시가지 면적의 가장 많은 부분을 차지하고, 도시 기능의 작동을 가능하게 하는 도시의 긴요한 요소로, 도시의 노후⋅불량주거지 정비는 도시경관과 도시골격을 개조하는 중요한 수단이 된다.

하지만 현재까지의 정비사업은 대규모 단위의 노후⋅불량주거지를 전면철거한 후 새로운 주택지를 건설하는 방식으로 진행되어 여러 문제를 초래하였다. 이에 대규모 정비방식의 대안으로 가로주택정비사업과 근린형 도시재생 등이 대두되었고, 주거지 정비는 대규모에서 소규모, 전면철거에서 보존으로 패러다임이 전환되는 추세에 있다. 이러한 정비방식은 도시조직, 공동체, 지역의 정체성 등을 보존하여 도시환경에 긍정적인 역할을 할 것으로 기대된다. 하지만 소규모주택정비사업은 사업성을 확보하지 못하여 추진 현황이 저조한 상황이며, 보존 위주의 근린형 재생과 더불어 거주환경을 실질적으로 개선하지 못하는 근본적인 한계가 있다. 이 연구는 주거지 정비를 건전한 도시환경과 거주환경을 조성할 수 있는 수단으로 여겨 중ㆍ소규모의 주거지 개발을 장려하고 유도하기 위한 중ㆍ소규모 개발단위를 제안하고, 개발밀도 관련 제도의 개선안을 제시하는 선행 연구로써 진행되었다. 따라서 연구의 목적은 도시환경과 사업성의 측면에서 주거지 개발의 적정 밀도와 개발단위에 대해 논의하고, 새롭게 대두된 정비방식을 토대로 정비사업의 원활한 시행을 위한 제도적 제안과 종합적인 정비 수법을 제시하는 기초연구를 마련하는 것이다.

이를 위해 관련 이론과 법규, 사례를 문헌 연구하여 주거지 정비와 관련한 도시환경적, 제도적 문제점을 파악하고, 새롭게 도입된 정비방식의 가능성과 한계를 분석하여 주거지 정비사업의 공공성과 사업성을 동시에 제고할 수 있도록 개발 밀도와 개발단위의 측면에서 주거지 정비의 방향과 제도 개선의 필요성을 도출하였다. 연구 결과를 요약하면 다음과 같다. 첫째, 정비사업의 개발밀도 측면에서 민간의 참여가 가능하도록 용도지역 상향, 기부채납, 결합개발의 제도적 개선이 필요하다. 현재는 토지의 합리적인 이용이 요구되는 역세권과 입지여건, 개발여건이 열악한 주거지에 적용되는 용도지역 상향의 조건, 기부채납의 비율이 동일한데, 입지적 여건을 고려하여 수익성이 떨어지는 주거지의 개발을 유도할 수 있도록 기부채납 비율을 완화하여 적용할 필요가 있고, 공공에서 기반시설을 정비하여 정비사업의 개발부담금을 낮출 수 있는 지원책이 필요하다. 둘째, 도시조직의 보존과 정비사업 참여 주민 간의 합의를 위해 개발단위는 기존의 도로나 가구를 기준으로 소규모로 설정해야 한다. 도시조직의 보존 뿐만 아니라 기존의 가로체계의 효율성을 높이기 위해 적극적으로 개선할 필요가 있으며, 동시에 부족한 기반시설을 확충할 수 있도록 설정되어야 한다.

이상의 결과를 토대로 도시환경에 긍정적인 영향을 미치는 중ㆍ소규모 개발에 따른 제도적 완화 기준의 필요성을 제안하였고, 서울시 해제지역을 대상으로 하여 평지-역세권, 평지-비역세권, 경사지로 구분하여 각 사례별로 개발단위를 설정하고 개략적인 개발계획을 예시하였다. 이 연구는 대규모의 전면철거식 주거지 정비와 소규모 주택정비사업 등의 여러 주거지 정비수법의 장ㆍ단점을 절충하여 주거지 정비의 방향을 제시했다는 점에 의의가 있으며, 정책의 전환에 따라 한 방향으로 편중되던 주거지 정비를 개발단위의 측면에서부터 제도적 측면까지 총체적으로 다루어 건전한 도시환경을 구축함과 동시에 정비사업의 사업성을 제고할 수 있는 종합적인 방향을 설정했다는 점에 의미가 있다.