토지임대부 주택분양에 관한연구 = A Study on the Housing Distribution in the Land Lease Department

토지임대부 분양주택의 토지 사용권과 관련 법률관계를 연구했다.

차지권이란? 남의 토지를 빌려 사용하는 지상권 및 임차권을 아울러 이르는 말이다. 토지소유자는 자신의 건물지분의 소유를 위해서 토지에 대한 사용권을 확보하지 못하게 된다. 토지에 지상권이나 임차권이 설정되면 그 기간 동안 소유자의 토지에 대한 사용권은 제한되기 때문이다. 그렇다고 해서 건물지분의 매수인과 토지소유자가 공동으로 지상권이나 임차권을 취득할 수도 없다. 자신이 소유하는 토지에 대해서 지상권이나 임차권을 취득할 수는 없기 때문이다. 이러한 문제는 토지소유자가 그 토지 위에 집합건물을 용익, 사용하고 있다가 전유부분의 사용권을 제3자에게 양도하는 경우에도 발생한다. 또는 토지가 경매진행 되기도 한다. 우리나라의 경우 아래 주택법 제78조② 토지임대부 분양주택을 공급받은 자가 토지소유자와 임대차계약을 체결한 경우 해당 주택의 구분소유권을 목적으로 그 토지 위에 제1항에 따른 임대차기간 동안 지상권이 설정된 것으로 본다. 분양자가 토지의 소유권을 보유하면서 임차권을 대지사용권으로 하여 전유부분을 분양하는 토지임대부분양주택에 대해서만 규정하고 있다. 그러므로 토지소유자 역시 토지임대부공동주택의 경우에 토지를 제3자에게 신탁하여야 되고 이는 공유법정지상권에서 법적 혼동이 올수 있다.

소유자는 전유부분과 토지에 있어서 분양임대인이 되어도 토지에 대한 사용권 및 소유권까지 확보하도록 해주어야 하는데, 일부 전유부분의 구분소유자만을 위해서 토지에 지상권이나 임차권을 설정해 줄 수도 없고, 그렇다고 혼동의 법리를 고려한다면 자신을 포함한 모든 구분소유자와 토지에 대한 지상권이나 임차권을 공유할 수도 없다. 일본의 차지차가법 제15조는 이러한 문제를 해결하기 위해서 자기차지권을 인정하고 있다. 따라서 토지소유자가 그 토지 위의 건물의 지분을 매도하거나, 집합건물의 전유부분의 일부를 매도하는 경우에도 토지소유권과 건물의 지분이나 전유부분의 매수인과 함께 토지에 대해서 지상권이나 임차권을 설정할 수 있어야 될 것이다. 자기차지권이 인정 되는 경유 건축물에서 임대기간동안 거주가 가능하지만 지싱권 인정이 안되고 소유권으로 인정이 된다면 담보권실행으로 건축물 임대까지 넘어 갈수도 있기 때문이다. 즉 사용권과 소유권을 임대기간 동안 분명히 할 필요가 있다.

Ⅰ. 서 론 Ⅱ. 일본의 자기차지권과 차지권 Ⅲ. 한국의 법정지상권과 차지권 Ⅳ. 결론