부동산 담보신탁에 관한 연구

부동산 프로젝트 금융에서 담보신탁의 활용과 법적 쟁점을 연구했다.

대규모 부동산 개발사업과 SOC(Social Overhead Capital : 사회간접자본) 사업에서 주로 사용하는 프로젝트 금융(Project Financing, 소위 PF)에서 대규 모 자금을 조달할 경우 자금의 대주(貸主) 측에서는 다른 대출에 비해 오랜 기간에 걸쳐 대여 자금을 상환 받아야 한다. 그러한 경우 대주가 담보 취득방 식으로 활용되는 것이 담보신탁 방식이다. 우리 법에서 규정하고 있는 담보물권, 즉, 저당권, 근저당권, 비전형적 담보 물권인 양도담보 등 의 경우 사업주체인 채무자의 도산으로부터 격리되지 않 아 사업주체의 부도 발생 시 사업 진행 자체에 큰 위험이 있다. 그리고 담보 목적물의 환가 과정에서 경락 가격 하락, 가치 평가 비용 등 많은 비용이 소 요되는 점, 그리고 환가에 많은 시간이 소요되는 점 등으로 인해 프로젝트 금 융에서는 기존의 담보물권이 사용되기 어려운 면이 있다. 이러한 기존 담보제도의 보완방안으로 이용되는 방식이 담보신탁제도이며, 특히 부동산에 대해 담보신탁제도가 널리 활용되고 있다. 부동산 담보신탁은 담보재산의 소유권 자체를 수탁자에게 이전하여, 담보권자는 단순히 담보 자 산의 교환가치만을 담보물로 삼는 것이 아니라, 사업에서 발생되는 현금흐름 까지도 담보물로 삼을 수 있다.

뿐만 아니라 부동산 담보신탁의 경우, 환가의 신속성과 환가 방식의 유연성, 신탁계약 내용에 따라 프로젝트 사업주체를 변 경해 가며 사업을 그대로 진행시킬 수 있도록 담보권자의 의사에 따라 담보물 취득자를 결정할 수 있다는 가능성이 있다는 이점까지 있다. 그러나 부동산 담보신탁의 활용도에도 불구하고 현행 법체계에서 담보신탁 에 대해 명확하게 규정한 바가 없다. 그래서 실무상 담보신탁의 적용에 관한 많은 부분은 관련 법률의 해석에 의존하고 있다. 2012. 7. 26.부터 시행된 현행 신탁법은 기존 구(舊) 신탁법 하에서 허용되지 않던 위탁자의 지위 이전, 명확하게 정립되어 있지 않은 수익권 양도의 허용, 수익증권 발행 및 유통성에 대한 근거규정 확보, 신탁설정 방법의 다양화, 수 익자 집회와 관련된 보완 등 부동산 담보신탁에서 명확하지 않았던 부분 등을 규정하고 있다. 그럼에도 불구하고 현재 신탁관련 법령에서는 명시적으로 부 동산 담보신탁에 관한 정의조차 규정되어 있지 않고, 위탁자, 수탁자, 수익자 등 당사자들간 이해관계를 명확하게 규정하지 못하고 있다.

특히, 저당권 등 기존 담보물권에 비해 신탁제도로서 강력한 효과를 가지고 있음에도 불구하 고, 부동산 담보신탁은 환가과정에서 위탁자의 권리 보호 미흡, 수익자의 부동 산 담보채권과 수익자의 수익권 양도와의 관계, 신탁과정에서의 과세에 대한 논리적 모순 등 여전히 입법을 통한 제도 보완이 필요하다. 신탁 제도의 도산 격리 효과와 관련하여서는 부동산 담보신탁에서의 수익자를 채무자 회생 및 파산에 관한 법률에 의해 회생절차가 진행 중인 기업 재산에 대한 회생담보권 자로 볼 것인지 여부에 대해서는 법률의 해석에 의존할 수밖에 없으며, 사해 신탁으로 인정될 경우 취소 방법에 대하여 여전히 보완 입법이 필요하다. 결론적으로, 담보신탁의 신탁으로서의 특성으로 인해 부동산 담보신탁은 대 규모 자금 조달을 필요로 하는 사업에서 많은 이점들이 있으나, 그 활용도를 제고하기 위해서는 여전히 입법적 보완과 현행법에 대한 해석론을 통해 현재 법률상 미흡한 부분을 보충할 필요가 있다.