연구 요약
연구 요지 (AI)
재개발·재건축 정비사업에서 조합원 분양신청과 분양계약의 법률관계를 연구했다.
초록
재개발사업 및 재건축사업에서 모든 조합원이 조합원 분양의 대상자가 되는 것은 아니다. 특히 조합원 지위와 조합원 분양의 대상자 지위 사이 괴리를 발생시키는 절차로 핵심적인 두 가지는 ‘분양신청’과 ‘조합원분양계약의 체결’이다. 다만 입법의 미비와 해석론의 부족으로, 각 과정을 거쳤을 때 법률관계가 어떻게 형성되는지에 대하여 모호한 부분이 많아, 조합원 지위 및 조합원 분양을 둘러싼 법적 분쟁이 빈번하고 종국에는 정비사업의 진행에 차질이 생기는 경우가 잦다. 이러한 문제들의 본질은 조합원 지위의 득실에 대한 해석론이 정립되지 않았다는 것에 있다. 조합원의 지위가 정비사업 도중이라도 자유로이 포기될 수 있는 것인지, 조합원의 범위가 정관 등에 의하여 『도시정비법』 기타 법령상 범위와 다르게 수정될 수 있는 것인지, 만약 그러한 수정이 가능하다면 어느 범위까지 허용될 수 있는지 등에 대한 뚜렷한 해석이 부재한 것이 실정이다. 본 연구에서는 논의의 전제가 되는 재개발사업 및 재건축사업에서의 조합원 지위의 득실에 관한 법적 검토를 거친 뒤, 이를 바탕으로 분양신청 및 조합원분양계약 각각의 본질 및 한계에 대하여 조명하였다. 먼저, 조합원 지위는 정비사업 도중 자유로이 포기될 수는 없는 것이라 보아야 한다.
이는 정비조합의 ‘조합적 성격’에 기인하는 것으로, 정비사업에서 조합원이 사업의 진행에 관여하는 정도를 고려하였을 때 정비조합의 대내적 관계에 있어서는 조합적 성격이 두드러지는바 완전한 임의탈퇴는 불허된다고 봄이 타당하다. 더불어, 정비조합은 근본적으로 주거환경의 개선이라는 공익적 목적에 이바지함을 목적으로 하는 공공적 단체인 만큼, 그 조합원의 사업으로부터의 이탈은 사업의 원활한 진행에 차질을 빚지 않는 범위에서만 제한적으로 허용된다고 봄이 『도시정비법』의 취지에 부합하는 해석이다. 이를 고려하였을 때, 재개발사업의 찬성조합원 및 재건축사업의 조합원이라면 설령 분양신청을 하지 않더라도 곧바로 정비사업으로부터 이탈할 수 있는 것은 아니라 해석해야 하며, 분양신청을 하지 않은 조합원을 사업에서 배제할지에 대한 선택권이 조합에 유보되어 있을 뿐이라고 봄이 타당하다. 나아가 『도시정비법』의 조문 및 구 『주택건설촉진법』에 관한 해석론을 고려하였을 때, 조합원 지위의 소멸 시점은 분양신청 기간의 종료 직후가 아닌, 조합원의 소유권이 박탈된 시점이라고 보아야 한다. 한편 분양신청에는 절차적 중복의 문제가 있으며 이는 특히 재건축사업에서 두드러진다.
이는 『도시정비법』의 입법 과정에서 구 『도시재개발법』상 분양신청 절차에 관한 조문을 세심한 검토 없이 그대로 계수해옴에 따라 발생한 문제로, 이로 인해 발생할 수 있는 해석상의 문제를 고려하였을 때, 근본적으로는 재개발사업과 재건축사업의 절차를 분리하는 입법론적 해결책이 필요하다. 다음으로, 조합원의 범위는 정관 등에 의하여 아무런 제한 없이 수정될 수 있는 것은 아니라 보아야 한다. 조합원 지위가 기존 소유권의 희생을 전제한다는 점, 정비사업은 공공필요에 의해서만 정당화될 수 있다는 점 등이 그 근거가 된다. 조합원 지위 득실에 관한 수정은 어디까지나 헌법 제23조 제3항의 요청에 합치되는 범위 내에서만 가능한 것이며, 따라서 『도시정비법』의 취지에 따라 주거환경의 개선이라는 공익적 목적에 이바지하면서도, 명시적 조문에 근거를 두어야만 허용될 수 있다. 현재 조합원분양계약은 명시적인 법적 근거가 전무함에도 불구하고, 조합이 제시한 조건에 응하여 계약을 체결하지 아니할 시 그 조합원의 지위를 박탈할 수 있게 함으로써, 결과적으로 분담금 지급 시점을 조합이 원하는 시점으로 강제하는 기능을 한다. 이상의 조합원 지위에 관한 해석론에 따랐을 때, 설령 정관의 정함이 있더라도 조합이 원하는 조건의 강제를 위하여 조합원분양계약 미체결자의 조합원 지위를 박탈할 수는 없다.
나아가 분담금 지급 시점은 관리처분계획을 비롯한 처분을 통해 정하도록 하는 것이 『도시정비법』의 태도인 이상, 분담금 지급 시점을 조합원분양계약을 통해 정하는 것은 처분을 계약으로 우회하는 꼴이 되므로, 이러한 계약은 허용될 수 없다. 다만, 조합원분양계약이 법정의 절차가 아님에도 불구하고 거의 모든 정비사업에 널리 체결되고 있으며, 그에 모종의 법적 효과가 존재한다는 광범위한 신뢰가 형성되어 있다는 사실은, 최소한 관리처분계획 이후 구체화된 권리의무를 재확인하고 증명할 수 있는 절차를 거치는 것과 그 절차에 일정 수준의 강제성을 부여하는 것이 현실적으로 필요함을 시사한다. 이를 고려하였을 때, 입법론적으로는 권리의무의 재확인을 위한 절차를 별도로 마련함과 함께, 조합원이 의무를 다하지 않았을 때 그 지위를 박탈할 수 있는 근거를 구체화함이 적절할 것이다.
목차
제1장 서론 1 제1절 연구의 배경 1 제2절 연구의 목적 및 범위 4 제2장 정비사업의 분양 절차 6 제1절 서설 6 제2절 조합원 지위 8 I. 조합원 지위의 의의 및 요건 8 1. 조합원 지위의 의의 8 2. 조합원 지위의 요건 9 II. 조합원 지위의 법적 근거 16 1. 조합정관과 조합설립인가 16 2. 정관에 근거를 둔 조합원 자격 수정의 허용 범위 18 III. 조합원 지위의 이전 20 1. 소유권 이전에 따른 조합원 지위의 이전 20 2. 조합원 지위 이전의 시점 21 3. 투기과열지구에서 조합원 지위 이전의 제한 23 IV. 조합원 지위의 소멸 25 1. 소유권의 박탈로 인한 소멸 25 2. 조합정관의 정함에 의한 소멸 30 제3절 정비사업의 분양대상자 35 I. 조합원 분양의 대상자 36 1. 조합원 지위와 분양대상자 지위 사이의 관계 36 2. 분양신청의 의의 및 절차 37 3. 조합원분양계약의 의의 및 절차 38 II. 일반분양의 대상자 40 1. 일반분양의 의의 40 2. 일반분양의 절차 40 3. 조합원 분양과 일반분양의 차이 42 제3장 분양신청의 본질과 한계 44 제1절 분양신청 제도의 의의 및 기능 44 I. 분양신청의 의의와 절차 44 II. 분양신청과 손실보상의 협의 46 1. 손실보상 협의의 의의 및 절차 46 2. 손실보상 협의 제도의 연혁 47 3. 손실보상 협의에서의 보상액 산정 방법 49 III. 분양신청과 정비사업으로부터의 이탈 50 제2절 분양신청 제도의 법적 한계 51 I. 조합원 지위 소멸의 시점 51 1. 문제점 52 2. 재개발사업에서의 검토 53 3. 재
발행 정보
2024. 서울대학교 대학원 국내석사 학위논문