토지신탁이 부동산개발사업 추진에 미치는 영향에 관한 연구

토지신탁이 부동산개발사업 추진에 미치는 영향을 분석했다.

2008년 말, 일명 ‘리먼사태’라고 불리는 금융위기가 발생된 이후 부동산개발사업은 장기간 침체의 길을 걸어왔다. 특히 부동산 프로젝트 파이낸싱(Project financing : PF)대출의 위험성과 여파가 부동산 침체와 함께 나타났고 그로인해 부실 시공사의 구조조정, 시중은행 및 상호저축은행의 PF대출 규제 등으로 대출시장이 위축되고 있는 상황에서 부동산 개발사업의 안정성이 중요한 이슈로 대두되기 시작하였다. 이처럼 최근 부동산 PF대출의 위험성이 사회적으로 부각되면서, 시공사와 시행사는 부동산개발사업 자체를 꺼리거나 부동산개발사업이 진행 중 중단되는 사태가 발생하면서 주택공급은 감소하는 추세가 되었다. 주택공급의 감소가 지속될 경우 현재 급등하고 있는 주택 전․월세가격의 상승을 막을 수 없기 때문에 서민들의 주거불안이 가중될 수 있다. 부동산개발사업이 촉진하기 위해서는 안정적인 준공이 필수적이고, 이를 해결하기 위해 토지신탁을 활용할 필요가 있다. 따라서 본 연구는 일반 부동산 PF대출 관련 개발사업과 토지신탁을 활용한 부동산 개발사업에서 발생한 분쟁사례를 사업이해관계자별, 분쟁발생 요인별로 유형화 시키고, 토지신탁을 활용한 부동산개발사업이 일반 부동산PF사업과 비교했을 때, 각 유형별로 토지신탁이 각종 리스크를 어떻게 저감시키는지를 분석하였다. 본 연구의 결과를 종합하면 다음과 같다.

토지신탁은 신탁법에 의거, 위탁자(시행사)의 재산과 분리되어 독립성을 유지하므로 위탁자가 파산이나 회생절차가 개시되더라도 사업시행에 문제가 없다. 신탁법은 신탁재산의 독립성을 보장하는데 그 목적이 있으며, 그것은 신탁법에 의해 위탁된 신탁재산을 보호받을 수 있다. 신탁법 제24조(수탁자의 파산 등과 신탁재산)는 수탁자의 파산재단 등을 구성할 수 없다고 표현했다. 이는 즉, 신탁재산은 위탁자는 물론이고 수탁자의 신용위험에 구애받지 않는 독립적 재산으로서 개발사업을 진행하는 동안 위탁자의 채권자 또는 시공사의 채권자들로부터 보호받을 수 있다. 또한, 신탁법 제22조(강제집행 등의 금지)는 신탁재산에 대해서 담보권실행, 가압류 등 보전처분의 강제집행이 될 수가 없다고 규정하고 있으며, 위탁자의 제3채권자들로부터 소송 및 보전처분의 대상이 될 수 없음을 판례 등을 통해서 살펴보았다. 그리고 가장 중요한 토지신탁의 장점은 시행권(사업주체)이 신탁사로 변경되면서 개발사업의 모든 계약의 주체가 신탁사로 이전된다는 점이다. 이것은「시행․시공의 부도 및 시행사의 모럴해저드」등으로 인해 발생할 수 있는 채권자들의 민원 및 소송(배임, 횡령, 분양계약해지 등)으로부터 사업의 안정성을 보장받을 수 있음을 “분쟁사례”를 통해 설명하였다.

다시 말해, 시행사의 채무 및 시행리스크 헷지(Hedge), 시공사의 Default 위험 헷지(Hedge), 금융기관의 담보권 확보, 분쟁 등에 따른 사업부지의 독립성 유지를 위해 토지신탁을 적극적으로 활용․이용하고 있다.