부동산 경매절차에서 농지취득자격증명 제도의 문제점과 개선 방안에 관한 연구 = A Study on the Problems of Farmland Acquisition Qualification Certification System and Improvement Measures in Real Estate Auction Procedures

부동산 경매에서 농지취득자격증명 제도의 문제와 개선 방안을 검토한다.

본 연구는 헌법상 경자유전(耕者有田)의 원칙을 실현하기 위한 농지취득자격증명(이하 농취증) 제도가 부동산 경매 절차에서 야기하는 법적·실무적 갈등을 분석하고, 이를 해소하기 위한 정책적 개선 방안을 모색하는 데 목적이 있다. 2022년 개정 농지법의 시행으로 농지위원회 심의 제도가 신설됨에 따라 투기 우려 지역 등의 농취증발급 기간은 최장 14일(공휴일 제외)까지 연장되었다. 그러나 「민사집행법」상의 매각결정기일은 여전히 낙찰 후 7일 이내로 유지되고 있어, 행정 절차와 사법 절차 간의 심각한 구조적 불일치가 발생하고 있다. 이러한 기간의 간극은 최고가매수신고인(이하 낙찰자)가 본인의 귀책 사유 없이 기한 내에 농취증을 제출하지 못해 입찰보증금을 몰수당하는 재산권 침해 사례로 이어지고 있으며, 이는 국가 강제집행 절차에 대한 국민의 신뢰를 저해하는 주요인이 되고 있다. 또한, 공부상 농지이나 불법 형질변경 등으로 인해 현황상 비농지인 토지에 대해 행정청이 ‘원상복구 전 발급 불가’ 방침을 고수함에 따라, 소유권 취득 전 원상복구 권원이 없는 낙찰자가 행정적 교착상태에 빠지는 실무적 모순이 확인되었다. 본 연구는 주요 판례 분석과 실무적 검토를 통해 다음과 같은 대안을 제시한다. 첫째, 입법적으로 「민사집행법」을 개정하여 농지 경매에 한해 매각결정기일을 탄력적으로 운용(최대 4주)할 수 있는 법적 근거를 마련해야 한다.

둘째, 행정 실무 측면에서 소유권 취득 후 일정 기간 내 원상복구를 확약하는 사후 이행 조건부 농취증발급 제도를 명문화하여 낙찰자의 법적 지위를 보호해야 한다. 셋째, 법원과 지자체 간의 실시간 정보공유 시스템을 구축하여 발급 지연의 귀책 사유를 객관적으로 판별할 수 있는 인프라가 조성되어야 한다. 본 연구의 제언은 농지의 공익적 가치 보전과 투기 방지라는 국가적 목표를 달성하면서도, 경매 절차의 안정성을 확보하고 매수인의 기본권을 보호하는 제도적 상생 방안을 제시한다는 점에서 정책적 의의가 있다.