원도심 상업지역의 블록 특성 및 유형화

원도심 상업지역의 블록 특성을 유형화하고 지역 관리 방향을 살펴봤다.

도시 내 상업지역은 도심 및 부도심의 업무와 상업기능을 수행하고 서비스를 공급하며, 문화·사회·경제적 중심역할을 한다. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에서 상업지역은 중심·일반·근린·유통 총 4개의 지역으로 구분하여 지정하고 있다. 하지만 대부분의 광역도시 내 상업지역은 90%가량 일반 상업지역으로 지정되어 있으며 1개 지역으로 광역도시 대부분의 상업지역을 관리한다는 점에서 현재 상업지역의 세분화되지 못한 관리 체계의 한계가 나타난다. 또한 도시 상업지역 쇠퇴현상은 주로 원도심에서 크게 나타나고 있다. 원도심은 현재 평면 확산적 토지이용 구조로 인해 본래의 기능을 유지하지 못하고 있는 실정으로 상업지역의 세분화와 쇠퇴하고 있는 원도심 관리가 필요하다.이러한 도시의 세부적 관리 체계는 이미 미국, 독일 등 해외에서 과거부터 모듈러, 코드화 등의 방법을 이용해 도심을 상세하게 분리·관리하고 있다. 이와 같은 체계적인 시스템은 도시의 현황 분석과 장기적인 관점에서의 도시 계획 수립 및 통합적 도시 관리가 가능하게 한다. 본 연구는 향후 원도심 상업지역의 용도지역 세분화와 체계적 관리를 위해 블록 특성을 파악하고 코드화를 통해 유형화를 목적으로 한다. 다음과 같은 연구 방법을 통해 연구를 진행하였다. 첫 번째, 문헌고찰을 통해 상업지역 조성 배경·변화·현황 등을 조사하여 상업지역의 특성을 도출한다.

두 번째, 건축물 대장·지적도·통계연보 등의 데이터를 분석하여 원도심의 블록 규모, 구조, 필지 현황, 건축물의 용도 및 층수 등 물리적 환경을 파악한다. 세 번째, 이러한 물리적 환경 분석을 바탕으로 물리환경 분류 코드 요인 중 물리적 유형 분류를 위해 요인분석과 군집분석을 실시한다. 네 번째로 물리환경 분류 코드에서 코드로 사용되는 4가지 요인 중 나머지 3가지인 세부용도, 용적률, 높이 유형을 설정한다. 마지막으로 4가지 코드를 통해 분류 코드의 설정 및 조합을 실시한다. 코드를 실제 대상지인 원도심 중심상업지역에 적용시켜 블록 유형별 특성을 도출하여 유형화를 실시하였다. 이러한 연구 방법을 통해 다음과 같은 결론이 도출되었다. 첫째, 현재 광주광역시 원도심 중심상업지역에 지정된 토지이용과 현재 건축물의 용도가 많이 달라 도심과 부도심에 집중도가 많이 떨어지는 원인으로 작용하고 있다. 둘째, 원도심 중심상업지역 내 건축물의 노후도가 심하고 블록별 개발비율의 차이가 커 블록별 혹은 소규모 단위로 관리를 할 수 있는 제도가 필요하다. 셋째, 상업지역의 물리적 특성 분석을 위한 7개 변수가 도출되었다. 이러한 7개의 변수는 조사된 요소들을 대상으로 요인 분석을 실시하였으며, 이를 통해 물리적 특성을 가장 잘 반영할 수 있는 7개 변수가 도출되었다.

이는 개발면적, 건축물 개수, 필지 개수, 블록크기(1요인 개발 비율), 평균 층수, 건축 연면적, 평균 용적률(2요인 개발 밀도)로 나타났다. 넷째, 물리적 특성에 따른 원도심 상업지역 블록을 5가지로 유형화하였다. 앞서 도출된 7가지 변수를 활용하여 원도심 상업지역 블록 98개를 대상으로 군집분석을 실시하여 특성에 따라 총 5가지로 구분 할 수 있었다.. 다섯째, 원도심 관리를 위한 물리환경 분류 코드를 제시하였다. 물리환경 분류 코드는 총 4가지로 블록의 물리적 특성, 용도, 용적률, 높이로 구성된다. 물리환경 분류 코드를 실제 중심상업지역에 적용한 결과 37개의 세부 분류 코드가 도출되었으며 OS코드(80년대 이전 건축물의 비율이 높고 소규모 저밀 개발상태의 블록) 계열이 가장 많이 나타났다. 물리환경 분류 코드를 통해 현재 원도심 상업지역이 37개의 다양한 블록별 특성이 존재하지만 다양성이 반영되지 않고 상업지역의 규제는 단 4가지 유형으로 획일적으로 관리되고 있다. 향후 원도심에서 발생할 수 있는 재생·관리·개발을 위해 상업지역 용도지역 세분화가 필요하다. 또한 지속가능한 상업지역 관리를 위해 기존의 현황, 앞으로의 개발상황, 주변 여건변화 등에 대응·검토하여 주기적인 용도지역 관리 방향의 조정이 필요하다.

본 연구는 상업지역의 용도체계 세분화를 위한 연구로 실제 지정되어있는 토지이용과 블록의 물리적 현황, 그리고 건축물과의 관계를 바탕으로 블록 특징 및 유형화 및 코드체계를 제시하였다. 이러한 코드체계를 통해 상업지역의 세분화된 현황과 앞으로의 개발 방향 및 가능성을 검토하여 각 블록의 특성에 맞게 유지·관리·개발을 할 수 있다는 점에서 그 의의가 있다.