도시근교 전원주택단지 개발 개선방안에 관한 연구 : 골프장 원형보존지를 활용하는 방안을 중심으로

골프장 원형보존지를 활용한 도시근교 전원주택단지 개발 개선방안을 연구했다.

Rural housing is becoming a popular housing type as preference of housing location changes from center of city to the location with fine natural environment due to the increase in income level and variation of life styles. As a result of recent increased demand of rural housing, construction of rural housing is becoming lively. However, since the constructions are not planned developments but 'sporadic and small-scale development', the residents experience uncomfortableness due to the inadequate city facilities.

The study is to propose a direction of law system development for intentional development with 'pre-plan and after-development' method and for creating housing complex by using preservation site within gold course that has fine natural environment view after analyzing the current status and problems of rural housing development in the national capital region. For the improvement plan for intentional development of rural housing complex in legal aspect, specification of 'spatial system' of area or districts according to 「legislation of use and plan for using national territory」 should be regulated rationally to precede grouping local areas and districts.

For the improvement plan for intentional development of rural housing complex in development aspect, 「Housing Law」should be enforced by reducing the number of approved project and area of construction site by half and systematical support should be carried out to guarantee development profit in return of allowing development of enterprises that equipped certain amount of fund and professional human resources in order to reduce the number of small enterprises.

Moreover, for the improvement plan for intentional development of rural housing complex in environmental aspect, naturally formed village should be developed as rural housing complex by district measure, original part of city based facilities should be expanded, and eco-friendly construction techniques such as solar house system and sun rays system should be used to build eco-friendly housing districts that minimized environment pollution.

Also, for the legal system improvement plan to build housing complex by using preservation site within golf course, districts for golf course should be changed from 'sightseeing·recreation development promoted districts' to 'compound development promoted districts' that include housing dwelling function and the rate of green zone, which is more than 40%, should be reduced to guarantee development profit.

In addition, law system should be amended to build more sewage treatment pant and to regulate development not to pass permitted range of wasted water according to the 'principle for discharge disposers' when additional 'excessive water pollution' occurs as a result of housing complex development. It is expected that legislations related to the domicile housing facilities change rapidly as ministry of Culture, Sports and Tourism announced legislation of revised 「sightseeing promotion law」, which allows construction of recreational housing facilities in sightseeing complex as an activation plan for sightseeing industry in March 2010. 소득수준이 향상되고 생활양식이 다양화되면서 주택에 대한 선호도가 빠르게 변화하고 있다.

단순히 물리적인 주거뿐만 아니라 보다 쾌적한 환경에서 다양하고 개성 있는 삶을 추구함에 따라 아파트 등 공동주택 위주의 획일화된 주거패턴에서 자연환경이 양호한 농촌지역의 전원주택으로 점차 관심이 확대되면서 전원주택은 가장 선호도가 높은 주택유형으로 자리잡아가고 있다. 이러한 전원주택은 수요측면에서 볼 때, 그 입지는 자연환경이 좋은 농촌지역에 위치하지만 농가주택과는 달리 그 곳에 거주하는 사람이 도시민이거나 도시지향적인 생활양식을 가지고 있고, 생활의 근거지를 도시에 두고 있기 때문에 도시주택 수요라고 할 수 있다. 따라서 도시근교의 정주형 전원주택은 휴양형 주택과는 달리 도시기반시설과 교육 및 문화시설의 연계가 없으면 주택으로서의 기능이 취약하다는 단점을 지니고 있다. 최근 전원주택에 대한 수요증가 추세에 따라 수도권 대부분의 지역에서 소규모의 단지형 전원주택과 개별필지에 대한 전원주택의 건축이 활발히 이루어지고 있는데, 계획적 개발이 아닌 ‘산발적이고 소규모적인 개발’이 대부분이어서 도시기반시설의 미비로 인한 주거의 불편을 초래하거나 자연환경을 파괴하는 등의 문제가 발생하고 있다.

본 연구는 도시근교, 특히 수도권의 전원주택개발에 대한 실태와 문제점을 분석하고 ‘선계획-후개발’의 계획적인 개발을 유도할 수 있는 법제도적인 개선방안을 제시하고, 개발적인 측면에서는 도시기반시설을 충분히 갖춘 대규모 전원주택단지의 개발을 유도할 수 있는 방안과, 아울러 경관이 양호하고 자연환경이 잘 보존된 도시근교의 골프장내 원형보존지를 활용하여 주거단지를 조성하는 방안 및 이에 대한 법제도적인 개선방향을 제시하였다. 전원주택 개발과 관련된 법제도적인 문제점으로는 토지이용에 관한 중복적인 규제로 인하여 ‘무계획적인 소규모 개발’을 유도함으로써 오히려 자연환경을 훼손시키는 점과, 개발적인 측면의 문제점으로는 사업주체의 영세성으로 인하여 개발계획수립을 회피하고자 함으로써 발생하는 소규모 난개발과 이에 따른 공공시설의 부족 등을 들 수 있다. 전원주택단지의 계획적인 개발을 위한 법제도적인 측면의 개선방안으로는 무엇보다도 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」상의 용도지역·지구 지정의 ‘공간적 체계’를 합리적으로 조정하여 각 지역·지구별로 집단화를 이루는 것이 선행되어야 할 것이다. 이러한 공간적인 재배치는 각 지역별로 산재되어 있는 주택과 시설 및 공장들을 동일한 공간적 체계로 통합시킴으로써 보다 쾌적한 주거환경을 제공하고 아울러 자연환경도 훨씬 효과적으로 보전할 수 있을 것이다.

그리고 개발적인 측면의 개선방안으로는 「주택법」상의 사업계획승인대상 가구 수나 부지면적을 현행기준의 절반수준으로 강화함으로써 산발적 개발을 어느 정도 방지할 수 있을 것이다. 또한 개발업체의 영세성을 줄이기 위해서는 일정기준 이상의 자본과 전문인력을 갖춘 업체에 한하여 개발을 허용하는 대신 개발수익 보장을 위해 지자체의 제도적인 지원이 뒷받침되어야 한다. 우선 시·군은 도시관리계획에 의거 용도지역·지구를 지정 또는 변경하여 대규모 부지를 조성할 수 있는 여건을 제공하여야 하며, ‘사업자제안’을 통하여 지구단위계획을 수립할 수 있는데, 인·허가 절차의 간소화나 도시계획심의기간 단축 등의 제도적인 지원이 뒷받침 되어야 할 것이다. 그리고 환경적인 측면의 개선방안으로는 자연적으로 형성된 취락지구에 대해 지구단위계획을 통한 전원주택단지를 개발하는 것인데, 기존 도시기반시설의 일부를 확충하고 태양광이나 태양열시스템 또는 친환경 건축기술을 적용하면 환경오염을 최소화한 환경 친화적인 단지 조성이 가능할 것이다. 그리고 골프장의 원형보존지를 활용하여 주거단지를 개발하는 방안이 있는데, 도시근교 골프장들은 경관이 양호한 지역에 위치하면서 뛰어난 조경시설을 갖추고 있고, 도심에서의 접근성도 우수하여 도시기반시설의 설치에 대한 부담이 적은 정주형 주거단지로 개발할 수 있는 충분한 여건을 갖추고 있어 전원주택의 입지로는 최적의 조건이다.

골프장은 「도시계획시설의 결정·구조 및 설치기준에 관한 규칙」에 따라 도시지역 이외의 지역에서는 전체면적의 20%이상을 원지형대로 보존하도록 하고 있는데, 이러한 원형보존지에 대해서도 고율의 재산세와 종합부동산세를 부과함으로써 수익성을 악화시키고 재산권 행사를 억제하고 있다. 이는 그동안 환경상의 문제로 인하여 도입된 제도이나, 최근 골프장의 운영 실태를 보면 매우 환경 친화적인 관리기법의 도입으로 더 이상 환경오염의 주체가 아닌 것으로 인식이 바뀌고 있다. 골프장내 원형보존지를 활용하여 주거단지를 개발하기 위한 법제도적인 개선방안으로는 골프장 용지의 용도지구를 ‘관광·휴양개발진흥지구’에서 주거기능이 포함된 ‘복합개발진흥지구’로 변경하고 현재 40%이상인 녹지면적 비율을 개발수익을 보장할 수 있는 수준으로 낮추어 주는 것이다. 그리고 주거단지의 개발에 따라 추가적인 ‘수질오염 부하량’이 발생한다면 오수처리시설의 증설을 통하여 충분히 해결할 수 있을 것이며, ‘배출자처리원칙’을 정하여 일정한 기준의 허용범위를 초과하지 않는 선에서 개발이 가능하도록 법제도가 개정됨이 옳을 것이다. 2010년 3월 현재 문화체육관광부는 관광산업 활성화 방안으로 관광(단)지에 휴양형 주거시설의 설치를 허용하는 「관광진흥법」개정(안)을 입법예고하였는데, 이러한 변화의 추세를 볼 때 정주형 주거시설에 대한 관련 법규도 빠르게 변화될 것으로 생각된다.