개발제한구역 내 공익사업에 따른 손실보상제도의 개선에 관한 연구 = A Study on the Improvement of Loss compensation System for Public Works in Restricted Development Zone

개발제한구역 공익사업의 토지이용 제한과 손실보상제도 개선을 연구한다.

우리나라는 1960년대 부터 급격한 산업화로 인하여 대도시로의 인구가 지속적으로 유입되면서 도시의 난개발에 의한 팽창으로 이러한 도시주변의 무질서한 확산 방지와 자연환경을 보전하려는 공익의 목적으로 개발제한구역 제도를 시행하였고 그 목적에 맞는 정부의 규제와 제제로 개발제한구역 내 토지의 이용은 사실상 제한됨에 따라 사유재산권의 과도한 침해로 많은 갈등과 문제를 발생시켰다. 이는 우리나라 헌법 제23조에서 공공필요에 의한 재산권의 수용 및 사용 또는 제한에 대한 손실은 보상되어야 한다고 규정하고 있지만 현재 우리나라 현행법상 공용제한에 관한 법률은 개별 법률에 규정되어 있으나, 공용제한에 대한 일반법은 규정되어 있지 않기 때문에 개발제한구역이 지정되어도 사실상 보상규정이 없어 보상을 받을 수 없기 때문이다. 또한 이러한 개발제한구역 내 공익사업의 시행으로 인하여 손실보상에 의하여 강제수용되는 사례가 늘어가고 있다. 이는 개발제한구역은 구역의 지정 자체가 공용제한으로 헌법에서 규정하고 있는 정당한 보상의 지급대상임에도 불구하고 개별법에서는 이러한 공용제한에 대한 보상규정이 마련되어 있지 않고, 또한 개발제한구역 내 공익사업을 위한 보상가격 평가에 있어서 토지보상법상 개발제한구역의 지정으로 인하여 인근 지역 지가보다

현저히 낮은 지가를 형성하고 있기 때문에 개발제한구역 토지소유자는 공공의 목적으로 이중적인 재산권 침해를 받고 있는 상황이다. 따라서 본 논문에서는 개발제한구역 내 공익사업으로 인한 손실보상에 따른 보상대상자의 입장에서 현행 개발제한구역 내 공익사업의 시행으로 인한 손실보상의 문제점을 제시하여 사업시행자와 보상대상자간에 최종적으로 현실적인 정당한 손실보상이 이루어질 수 있도록 다음과 같은 개선방안을 제시하고자 한다. 개발제한구역 지정 당시부터 공익사업이 시행됨으로 인해 당해 토지가 수용될 때까지 개발제한구역 내 토지 소유자에게 한하여 개발제한구역 지정으로 인한 토지의 지가가 하락되고, 그 하락된 토지를 공익사업으로 협의 및 수용하는 경우에는 그 하락한 상태를 기준으로 보상 평가를 하게 되는데 이러한 표준지 공시지가 선정 시에 인근지역의 개발제한구역내에 있는 표준지 공시지가를 비교표준지로 선정하는 것이 아니라 개발제한구역 밖의 주변 지역에서 대상 토지와 용도지역이 같거나 유사한 표준지를 비교표준지로 선정하여 개발제한구역 지정으로 인하여 보상이 없었던 토지의 가치 하락분을 보전해 주는 것이 타당하다 할 것이다.

또한 개발제한구역 내 불법용도변경된 건축물 등의 위법한 지장물의 허가여부 및 행정처분의 여부에 따라 당해 공익사업으로 인한 손실보상의 대상 여부에 대하여 판단하지 말고 건축물 등 자체에 대한 보상시에는 사업인정고시 이전부터 해당 사업구역내에 정착한 물건등에 대하여는 이전비 또는 해당 물건의 가격으로 보상하여 보상자대상자의 재산을 보전해 주어여 할 것이다. 그리고 개발제한구역 내 무허가건축물에서 거주하는 거주자에 대하여 기초생활보상 대상자로서 영세한 주거민들의 보다 안정적인 거주지의 이전이 가능할 수 있도록 무허가건축물이 종래의 목적인 주거시설로 사용 할 수 없을 때에는 그 이전에 필요한 동산의 이전비와 주거이전비를 보상함으로써 헌법에서 보장하는 재산권 침해에 대한 정당한 보상을 이루기 위하여 개발제한구역 내 공익사업에 따른 손실보상제도가 현실상 피수용자의 입장에서 법률상 제고를 고려하여야 할 것이다.

Ⅰ. 서 론 1. 연구의 목적 2. 연구의 방법과 범위 Ⅱ. 개발제한구역과 손실보상에 관한 이론적 고찰 1. 개발제한구역의 의의 1.1 개발제한구역의 의의 1.2 개발제한구역의 목적 1.3 개발제한구역의 법적근거 2. 개발제한구역의 효과 2.1 긍정적 효과 2.2 부정적 효과 3. 개발제한구역의 현황 3.1 개발제한구역의 설정기준 3.2 개발제한구역의 지정현황 3.3 개발제한구역의 행위제한 3.4 개발제한구역의 문제점 4. 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법의 주요내용 4.1 존속중인 건축물에 대한 특례 4.2 취락지구에 대한 특례 4.3 주민지원사업 등 4.4 토지매수청구권 Ⅲ. 토지보상법상 손실보상의 의의와 절차 1. 손실보상의 개관 1.1. 손실보상의 의의 1.2. 손실보상의 근거 1.3. 손실보상의 원칙 1.4. 손실보상의 요건 1.5. 손실보상의 기준 2. 손실보상의 내용 2.1 토지 및 물건 등의 보상 2.2 농업손실 및 축산보상 2.3 영업보상 및 이주대책보상 3. 손실보상의 절차 3.1 사업인정 3.2 토지조서 및 물건조서 작성 3.3 보상계획 공고 및 열람 3.4 감정평가법인 선정 및 감정평가 3.5 보상액 산정 3.6 손실보상협의 3.7 채권보상과 대토보상 3.8 수용재결 등 4. 소 결 Ⅵ. 개발제한구역 내 손실보상에 따른 문제점과 개선방안 1. 토지 보상 평가의 문제점과 개선방안 2. 불법용도변경된 건축물 등의 위법한 지장물의 보상에 관한 문제점과 개선방안 3. 무허가건축물의 거주하는 소유자의 보상에 관한 문제점과 개선방안 Ⅴ. 결 론 참고문헌 (Abstract)