재건축 규제정책의 문제점과 개선방안에 관한 연구 : 재건축임대주택의무건설을 중심으로

재건축 임대주택 의무건설을 중심으로 재건축 규제 개선을 연구한다.

정부는 외환위기 이후 침체된 경제상황을 극복하기 위해 주택건설과 관련한 각종규제를 완화 하였고, 그 결과 주택시장이 활성화되면서 부동산시장이 과열양상으로 치닫게 되고 강남의 재건축시장을 중심으로 주택가격이 급등하기 시작했다. 이에 따라 정부는 주택가격 상승의 근본원인을 재건축사업으로 규정하고 재건축에 대한 강도 높은 규제정책을 실시하기 시작하였다.재건축 연한강화, 층고․용적률제한, 분양권 전매금지, 조합원지위 양도금지, 소형평수 의무비율, 재건축 후분양제 등 일반적인 규제와 함께 도시및주거환경정비법을 개정하여 임대주택 공급의무를 부과하고, 개발부담금 징수를 목적으로 한 재건축 초과이익환수제를 시행하는 등 개발이익환수에 초점을 맞춘 여러 가지 정책들을 추진하고 있다. 그러나 이러한 재건축에 대한 규제일변도의 정책은 정부가 목표한 부동산 투기억제 및 주택가격안정을 통한 서민들의 주거불안 해소라는 정책목표를 달성하지 못하였을 뿐만 아니라 오히려 서울 강남지역을 중심으로 공급부족에 의한 가격상승현상이 일어나는 등 심각한 부작용을 초래하고 있다.따라서 본 연구에서는 선행 연구의 검토 등을 통해 재건축 규제정책의 의의와 현황을 살펴보고 개발이익환수제의 일환으로 추진된 재건축 임대주택 의무건설제도의 시행배경과 내용ㆍ문제점을 검토하여, 제도의 개선방안을 살펴보았다.

특히 재건축 임대주택 의무건설제도에 대해 제기되고 있는 개발이익과 관련한 문제, 헌법․법률상의 문제, 사회통합의 문제 등 정책당국이 희망하고 있는 정책목표가 순조롭게 실현될 수 있는 정책인지에 대한 심도있는 고찰을 위해, 재건축 개발이익환수의 직접 당사자인 서울과 수도권 지역의 재건축지역을 중심으로 한 주민들을 대상으로 면접 설문조사를 실시하였고, 이를 컴퓨터 통계 프로그램인 SAS(Statistical Analysis System)를 이용하여 분석하였다.조사결과를 근거로 하여 재건축 임대주택 의무건설이 안고 있는 문제점과 제도시행 이후에 시민들이 생각하는 적정 임대료 및 관리방안에 대하여 분석하였다. 그 결과 부동산가격 안정과 서민들의 주거불안 해소를 위해서는 궁극적으로 어떠한 정책이 필요할 것인지에 대한 문제를 조명하였다.