도시환경정비사업구역 내 공개공지 활성화에 관한 분석 : 지구단위계획구역 내 공개공지와의 비교·분석을 중심으로

도시환경정비사업구역의 공개공지 활성화 방안을 비교 분석했다.

As society gets complex, citizens' needs on urban environment vary. Citizens' needs, which pursue the quality of life beyond the basic needs, are now aiming at the life in pleasant and safe city. Considering the fact that the scale of urban development is expanding and land prices in downtowns are soaring, it comes to a government as a huge burden to provide resting places by spending public capital. Thus, the purpose of this study is to identify the effect of district unit plan on "Public Open Spaces" by comparing and analyzing users of those in two different districts.

One is in Gangnam-gu under "District Unit Plan" which provides a guideline for "Public Open Spaces," and the other one is in Jongno-gu under the plan of "Seoul Down town Redevelopment Project Area" which does not suggest any guidelines. We chose 'awareness,' 'proximity,' and 'convenience' as the evaluation factors and put 'location,' 'level difference with adjacent roads,' 'existence of traffic blocks in entry paths,' 'width of entrance,' 'length of bench,' 'the area of the landscape,' 'total floor area,' and 'usage of lower floor' on the list of evaluation elements.

Then, we researched the status and the number of users in the two spaces inside our target districts and compared/analyzed the data based on the designated factors and elements to arrive at the following results. Firstly, the result, which is incompatible with the preceding studies and is unaffected by the difference in the number of external users measured by the volume of pedestrians, showed that the number of users of the "Public Open Space" in Jongno-gu was less than that in Gangnam-gu while the latter has the smaller total floor area than the former.

Secondly, even though the measured numbers of some evaluation elements, such as 'total floor area,' 'the area of the garden,' and 'length of installed benches,' in the "Public Open Space" of Jongno-gu are higher than that of Gangnam-gu, the latter recorded 1.35 times more users than that of the former in average and, furthermore, the average user per unit area (100㎡) of the former has to be multiplied by 2.9 in order to make it even to that of the latter. Also, after looking into the sides and the rear of the "Public Open Spaces" in Jongno-gu, we found out that it is hard to put the spaces into practical use even though they are authorized as "Public Open Spaces" by the law.

More detailed guidelines on "Public Open Spaces," which are in line with the district's general development plan, are needed to convert the literally abandoned lands into the true resting places for citizens. This study targeted "District Unit Plans" in identifying the source of effects on the usage of "Public Open Spaces" in a bid to differentiate from preceding studies.

However, even though we supposed that the role of the number of external users as an explanatory factor is minimal due to the small deviation in the volume of pedestrians, there were some limitations that we could not reflect the differences of the two "Public Open Spaces" in terms of the patterns of pedestrians and conditions of complementary areas of main streets. Considerable time has passed since the adoption of the system in "The Building Act" and continuous research activities on "Public Open Spaces" have been made. However, still, the spaces are not functioning well to achieve their initial mission.

Thus, sustainable studies, with various perspectives and directions, must be conducted on the vitalization of "Public Open Spaces" so as to utilize the areas as both private properties and public spaces and to promote them to become the representing resting-places in downtowns. ․ Key words: Open Spaces, Vitalization, Seoul Down town redevelopment Project, District Unit Plans, Awareness, Proximity, Convenience 현대사회가 복잡해짐에 따라 도시환경에 대한 시민들의 요구도 다양해지고 있다. 이제는 삶의 기본을 넘어 삶의 질을 추구하는 시민들의 요구는 쾌적하고 안전한 도시에서의 삶에 대한 욕구로 이어지고 있다. 도시 개발의 규모가 확대되어 가고, 토지가격 또한 천정부지로 치솟는 도심에서 쾌적한 환경의 휴식공간을 공공자본으로 조성하여 제공한다는 것은 국가적으로 커다란 부담일수 밖에 없다. 그나마 개인이 설치․조성하여 제공하는 공개공지가 도시 내의 휴식처의 역할을 하고 있다.

그러나 이 공개공지도 지역적 여건에 대한 고려보다는 각각의 개별 필지 내의 여건이나 건축주의 계획에 따라 설치되어 그 활용도 제대로 되지 못하는 실정이다. 본 연구에서는 공개공지에 대해 가이드 라인을 제시한 강남 지구단위계획 구역 내 공개공지와 그렇지 않은 종로 도시환경정비구역 내 공개공지의 조성현황을 분석해 보고, 이에 따른 공개공지 이용자의 비교․분석을 통하여 계획이 공개공지에 활성화에 미치는 영향에 대하여 분석하고자 하였다. 인지성, 접근성, 편리성을 공개공지 평가인자로 하고, 대지 내 위치, 인접도로와 레벨관계, 진입경로 중 단차여부, 공개공지 출입구 폭, 벤치 길이, 조경면적, 연면적, 저층부 용도 등을 공개공지 평가요소로 하여 두 대상지의 내의 공개공지의 현황 및 공개공지 이용자 수를 조사하고, 비교․분석하여 다음과 같은 결과를 얻었다. 첫째, 기존의 연구에서 밝힌 바와 상이하게, 보행량에 차이로 인한 외부이용자의 차이가 크지 않았음에도 불구하고 연면적이 큰 종로 도시환경정비구역 내 공개공지 이용자가 연면적이 작은 강남 지구단위계획구역 내 공개공지 이용자보다 적게 나타났다. 둘째, 공개공지 조성면적, 조경면적, 벤치의 설치 길이가 종로 도시환경정비구역의 경우가 강남 지구단위계획구역의 경우보다

많았음에도 불구하고, 강남 지구단위계획구역 내 공개공지의 평균이용자가 오히려 1.35배 많게 나타났으며, 공개공지 단위면적 100㎡당 평균이용자를 살펴보면 2.9배나 많게 나타났다. 또한, 종로 도시환경정비구역 사례 중 특히 측면형과 후면형 공개공지를 살펴볼 때, 공개공지가 건축법에 있어 공개공지로 인정은 받을 수 있지만 실제로 이용하는데 있어 어려움이 많은 위치나 형태로 조성될 수 있다는 것이다. 도시 내 버리진 자투리 땅이 아닌 진정한 도심 내 휴식처의 역할을 수행하기 위해서는 도시 내 전체적이고 전반적인 공간계획에 따라 공개공지에 대한 정밀한 가이드라인 제시되어야 하겠다. 본 연구는 기존 논문에서 공개공지의 이용실태나 이용에 영향을 미치는 요소의 분석에서 벗어나 계획이 공개공지 이용에 미치는 영향에 대하여 살펴보고자 하였다. 그러나, 지역 여건이 상이한 두 지역을 비교하는데 있어서 외부이용자에 영향을 줄 수 있는 보행량은 큰 차이를 보이지 않아 공개공지 이용에 있어 큰 영향을 미치지 않음을 가정하였으나, 실제 두 지역의 보행행태나 대로(大路) 배후 지역 여건을 고려하지 못하였다는데 한계가 있다.

공개공지가 건축법에 도입된 지 상당한 시간이 지났으며, 공개공지에 대한 지속적인 연구결과가 있었음에도 불구하고 아직도 그 위상에 맞는 역할을 수행하지 못하고 있음을 볼 때, 공개공지가 사유지이면서도 공적(公的)인 공간으로 활용되어 도심의 쉼터로 자리매김을 할 수 있도록 다양한 시각과 방향으로 공개공지 활용에 대한 계속적인 연구가 되어야 한다. 주요어: 공개공지, 활성화, 도시환경정비사업, 지구단위계획, 인지성 요인, 접근성 요인, 편리성 요인