일반주거지역 내 비주거용도 개발행위에 영향을 미치는 요인에 관한 연구 : 지하철 9호선 강남구 역 주변을 대상으로

일반주거지역의 비주거용도 개발에 영향을 미치는 요인을 분석했다.

Currently, although zoning regulation of Korea is designed to specify the land use according to the purpose of designation, it is systematically allowed to widely use the heterogeneous function. So, different areas is generated for the designated purpose. In particular, the mixed use situation that non-residential area is located in general residential area is predominant. In reality, non-residential use penetrated and spreads throughout the residential areas, resulting in the increase of users and vehicles. This causes the traffic congestion, lack of parking space and public space, deterioration of walking environment, and so on.

On the other hand, when the urban railway is opened in the old city area, there is a tendency that non-residential floor area of the building is increased around the station due to the high density by the improved access and the commercialization of the residential area by the market mechanism. In Seoul, this tendency which is expected to appear continually in general residental areas is largely due to the designation of the land use and urban policy. In spite of this aspect, most of previous researches revealed phenomenons and characteristics of mixed land use.

There is lack of empirical analysis of factors affecting development activities of the mixed use and non-residential use in residential areas around the city railway station. This study selects general residential areas as the analysis target belonging to the influence zone of the station from opening of subway line 9 and analyses the change trend and the mixed land use by using Multiple Regression Analysis in order to identify the factors affecting the non-residential development activities in the general residential areas. The results of analyzing the current situation of the mixed use and change trends are as follows.

First, the parcel of non-residential use account for 68.0% of the total after the opening the urban railway. The land use of the parcel is listed in the oder of 3rd class general residential area, 2nd class general residential area, 2nd class general residential area(below 7th floor), 1st class general residential area. As a result, the expectation that non-residential use will penetrate and spread from 3rd class general residential areas is confirmed. In addition, the buildings with non-residential use account for 67.8%.

As a result of analyzing the non-residential use, it was analyzed that the office and general restaurants mostly occupied, and the mixed use patterns that non-residential use is located in are different according to the land use. Through the changes in the current situation of the buildings, it is found that the densification and residential commercialization are proceeding. In order to derive factors affecting non-residental development activities in general residential areas, non-residential ratio is used as dependent variable and factors expected to affect non-residential use ratio as independent variable.

As a result, distance to religious facilities, main road and urban railway station were significant variables. In particular, this study shows that it responded most sensitively to official prices. The result of paper will be the useful and important materials to estimate the changes of general residential area by the opening of urban railway. Also, the factors that influence the non-residential development activities derived from the analysis are expected to be helped by the local autonomous entities in the local area in establishing policies such as traffic and parks area for residence management.

현재 우리나라의 용도지역제는 지정 목적에 따라 용도지역을 구분하여 지정하게 되어 있음에도 불구, 제도적으로 이종기능(異種機能)의 용도까지 폭 넓게 허용하고 있어 지정 목적과 상이한 지역이 발생되고 있다. 특히 일반주거지역에서 비주거용도가 입지하는 용도혼재 현상이 두드러지게 나타나고 있으며, 실제 이면부 주거지 전반에 비주거용도가 침투･확산되면서 이용자와 차량이 증가하여 교통혼잡과 주차장 부족, 보행환경 악화, 공공공간 상실 등의 문제가 야기되고 있다. 한편, 기성시가지에 도시철도가 개통되는 경우 접근도 향상에 따른 고밀도화와 시장 메카니즘에 의한 주거지 상업화로 역 주변의 비주거용도 건축연면적이 증가하는 경향이 나타나고 있다. 서울시의 경우 이러한 경향이 일반주거지역에 계속적으로 나타날 것으로 예상되고 있는데, 이는 용도지역의 지정 현황과 도시정책에 기인하는 바가 크다. 이러한 양상에도 불구하고 지금까지의 선행연구들 대부분은 단순히 용도혼재 현상을 해석하고 특성을 밝히는데 그치고 있다. 즉 도시철도역 주변 일반주거지역을 대상으로 용도혼재 현상과 비주거용도 개발행위에 영향을 미치는 요인을 실증적으로 분석한 연구가 부족하였다.

이에 이 연구에서는 분석 대상지로 지하철 9호선 개통으로 역의 영향권에 속하게 된 일반주거지역을 선정하여 용도혼재 현황과 변화 추이를 분석하였으며, 일반주거지역 내 비주거용도 개발행위에 영향을 미치는 요인을 도출하기 위한 다중회귀분석을 실시하였다. 먼저 분석 대상지의 용도혼재 현황과 변화 추이를 분석한 결과는 다음과 같다. 도시철도 개통 이후 비주거용도가 설치된 필지는 전체의 68.0%를 차지하는 것으로 분석되었다. 해당 필지의 용도지역 현황은 제3종 일반주거지역, 제2종 일반주거지역, 제2종 일반주거지역(7층이하), 제1종 일반주거지역 순으로 나타나, 제3종 일반주거지역부터 비주거용도가 침투･확산될 것이라는 예상이 결과로 확인되었다. 또한, 비주거용도가 설치된 건축물은 전체의 67.8%에 달하는 것으로 분석되었다. 비주거용도를 세분하여 분석한 결과 사무소와 일반음식점이 대부분을 차지하는 것으로 나타났으며, 용도지역에 따라 비주거용도가 입지하는 용도혼재의 양상이 다르게 나타나는 것으로 분석되었다. 건축물 현황 변동사항을 통해서는 고밀도화와 주거지 상업화가 진행되고 있음을 알 수 있었다.

다음으로 일반주거지역 내 비주거용도 개발행위에 영향을 미치는 요인을 도출하기 위해 비주거용도 비율을 종속변수로, 비주거용도 비율에 영향을 미칠 것으로 예상되는 요인을 독립변수로 선정하여 다중회귀분석을 실시한 결과, 공시지가, 초등학교까지의 거리, 종교시설까지의 거리, 간선도로까지의 거리, 도시철도역까지의 거리가 유의한 변수로 나타났다. 특히 공시지가에 가장 민감하게 반응하는 것을 확인할 수 있었다. 이 연구의 결과는 도시철도 개통으로 인한 일반주거지역의 변화 추이를 예측하는데 중요한 기초자료로 활용될 수 있을 것이며, 분석을 통해 도출된 비주거용도 개발행위에 영향을 미치는 요인은 해당 지역의 지방자치단체가 주거지 관리를 위한 교통･공원녹지 등의 정책 수립 시에 도움을 줄 것으로 기대된다.