不動産 競賣의 留置權 公示에 관한 硏究 : 유치권의 공시제도를 중심으로

부동산 경매에서 유치권 공시제도의 문제와 개선을 연구했다.

법원경매는 채무자가 채무를 상환할 수 없는 경우에, 채권자가 채권을 회수하는 방법으로 담보재산을 강제로 환가하여 만족을 얻는 절차이다. 부동산 경매에 있어 유치권이라 함은, 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한자가, 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권을 가지는 경우에, 그 채권의 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치함으로써, 채무의 변제를 강제할 수 있는 법정담보 물권으로서, 소제주의가 아닌 인수주의를 채택하고 있다. 또한 부동산의 권리관계는 등기부상에 공시함으로써 거래의 안전을 도모하는 데 반하여, 유치권은 법정담보 물권으로서 공시하지 않아도 타 물권보다 우선변제의 효력을 가지고 있다. 법원은 유치권에 대한 신고가 들어오면 유치권을 어떻게 처리하여야 할 것인지에 대하여 고민을 하게 되고, 정확한 업무지침도 마련되어 있지 않아 실무상 문제점이 있으며, 집행법원 마다 그 처리를 달리하고 있어 문제라고 하지 않을 수 없다.

본 논문에서는 경매진행 절차에서 유치권과 관련하여 좀 더 명확한 지침을 마련하기 위하여, 유치권의 공시를 통한 진실한 유치권 인지, 허위의 유치권 인지를 구분하고, 이를 악의적으로 이용하여 경매기간을 연장하고 경락가를 하락시키는 등 부당이익을 얻고, 또는 경락인의 막대한 재산상의 손실을 유발하고, 유치권 신고 관련자들의 커넥션으로 인한 유치권의 남용(濫用)으로 경매신청채권자와 이해관계인들의 피해를 막을 수 있는 제도적 장치가 시급히 필요하다고 생각 되므로 이러한 유치권의 문제점에 대한 해결방안으로, 부동산경매에 있어서의 유치권에 대하여 공시를 하는 것이 바람직하다고 생각이 되며 아래와 같이 여섯 가지 방법을 제시한다. 첫째, 부동산 유치권을 법정 저당권화 하여 저당권과 동일한 효력을 인정하여 배당절차에서 배당을 받고 유치권을 소멸토록 하여 매수인에게 인수되지 않도록 제도화 하여야 한다. 둘째, 부동산경매절차에 있어서 유치권을 채권적 유치권으로 본다면, 배당요구 종기일 까지 정당한 입증자료를 첨부한 권리신고를 하도록 하여 악의적 이용을 방지한다. 셋째, 집행법원이 사전에 유치권자를 심문할 수가 있으므로, 유치권자가 제출한 입증자료와 집행관의 현황조사서, 감정평가사의 감정평가서를 토대로 현황조사를 강화하여, 정당한 유치권자가 아닐 경우, 법원은 권리신고를 거부하거나 권리신고가 되었다

하더라도 신속하게 취소명령을 하여, 채무자나 채권자의 손해를 최소화 하도록 제도화 한다. 넷째, 허위의 유치권자로 인하여 이해관계인들의 손해가 있을 경우는, 손해배상의 범위를 폭넓게 인정하여, 허위로 유치권을 신고하지 못하도록 하고 그 후속대책으로 처벌을 강화하여, 허위의 유치권자 에게는 민사뿐만 아니라 형사상의 책임도 강하게 물어 부당하게 이익을 얻지 못하도록 한다. 다섯째, 부동산 유치권을 법정저당권화 하거나 채권적 유치권으로 하기 어려운 경우는, 최소한 임차권등기명령 제도처럼 간단한 등기를 제도화 하여, 정당한 유치권을 공시함으로써 유치권자의 권리도 보호하고, 채권자？ 채무자의 권리와 아울러 법원경매의 신뢰성도 높여 유치권을 인정하는 취지, 즉 "공평의 원칙"에 부합 하여야 한다. 여섯째, 임대차보호법에서의 대항력과 같은 권리를 생각해 볼 수 있다. 점유와 함께 관공서를 통한 공시를, 주민등록의 전입과 유사한, 대외적으로 입증이 가능한 서류를 통하여 표시하며, 배당요구 종기일 까지 접수된 유치권에 한하여, 점유의 공시일을 기준으로 대항력을 발생시켜, 법정담보물권인 유치권을 법정 저당권화 하여 배당을 시켜준다면, 허위의 유치권이나 악의적으로 경매기간을 연장하고 경락가를 하락 시키는 등의 유치권의 남용을 막을 수 있지 않을까 생각을 한다.

유치권에 있어서의 공평의 원리는 기존의 다른 선순위 담보권자 및 일반채권자들의 권리가 사실상 침해되는 것으로, 또 다른 관점에서 볼 때 과연 공평하다고 할 것이냐는 근본적인 의문을 제기하지 않을 수 없다. 따라서 부동산집행절차에 있어서 유치권에 대한 새로운 인식의 전환 및 제도의 보완이 필요한 시점이라 보고 권리관계가 명확하게 정립이 된다면, 모든 이해관계인들이 만족하게 될 것이고 악의적인 이용에 의한 피해나 부당이득의 방지로, 국민들의 법원경매에 대한 긍정적인 인식을 만들어 가는 것이 국민경제의 활성화와, 사회적 경제적 손실을 줄이고 한 단계 높은 법적생활을 누리고저 하는 것이 본 연구의 배경이다.

Ⅰ. 서 론 1 1. 연구의 배경과 목적 1 2. 연구의 범위와 방법 3 Ⅱ. 부동산 경매의 이론적 고찰 6 1. 부동산경매의 의의와 유형 6 1.1 부동산경매의 의의 6 1.1.1 부동산경매의 개념 6 1.1.2 부동산경매의 법적성질 7 1.2 부동산경매의 유형 9 2. 부동산경매에서의 매각방법과 절차 12 2.1 매각방법 12 2.1.1 기일입찰(期日入札) 12 2.1.2 기간입찰(期間入札) 13 2.1.3 1기일 2회 경매 입찰 14 2.2 매각절차 14 2.2.1 경매개시결정 15 2.2.2 배당요구종기의 결정 및 공고 16 2.2.3 매각의 준비와 유치권 16 2.2.4 매각기일과 유치권 17 2.2.5 매각의 실시 18 2.2.6 최고가매수신고인의 결정 18 2.2.7 차순위매수신고 19 2.2.8 매각허부결정과 유치권의 신고 19 2.2.9 매각대금의 납부와 유치권의 신고 20 2.2.10 소유권이전등기의 촉탁 및 인도명령 22 3. 유치권자의 배당과 이해관계인 23 3.1 배당절차에서의 유치권자 23 3.1.1 반드시 배당요구를 하여야 하는 경우 24 3.1.2 당연히 배당요구가 있는 것으로 보는 경우 24 3.1.3 배당기일 및 배당의 실시 25 3.1.4 배당 받을 수 있는 채권자의 범위와 순위 26 3.2 이해관계인과 유치권자 28 4. 유치권과 부동산상의 부담(負擔)의 처리 30 4.1 소제(消除)주의, 인수(引受)주의와 잉여(剩餘)주의 31 4.1.1 저당권 32 4.1.2 지상권지역권전세권 및 등기된 임차권 등 용익권 33 4.1.3 임차권 34 4.1.4 유치권 34 Ⅲ. 부동산 유