토지거래허가구역 지정의 단기적 시장 영향 분석 연구- 경기도 수원시를 중심으로-

수원시 토지거래허가구역 지정에 따른 아파트 거래량 변화를 분석했다.

본 연구는 2025년 10월 20일 시행된 수원시 토지거래허가구역 지정(영통·팔달·장안구)을 준자연실험으로 설정하고, 2024년 1월 1일부터 2026년 1월 9일까지 계약된 수원시 4개 구 전용면적 85㎡ 이하 아파트 실거래 22,181건에 이중차분법(DID)을 적용하여 정책의 단기 시장 반응을 분석하였다. 자료는 신고지연 해소분을 반영한 2026년 1월 22일 기준 갱신 자료이다. 분석 결과, 거래량 DID 계수는 영통구 -0.829, 장안구 -0.995, 팔달구 -0.718로 자기상관에 강건한 표준오차 기준 모두 1% 수준에서 유의하였다. 이는 통제군 권선구 대비 51.2~63.0%의 상대적 감소에 해당한다. 규제 이후 권선구의 거래량이 일평균 49.3% 증가한 점을 고려하면 이 값은 상대효과이며, 원자료 기준 절대 감소율은 28.6~46.3%이다. 통제군 오염 우려에 대응하여 수원시 외부의 비규제 지역(화성·군포·안산)을 대체 통제군으로 재추정한 경우에도 33.9~49.9%의 유의한 상대 감소가 유지되었다. 권선구의 거래량은 이들 지역 대비 35.5% 유의하게 증가하여 거래량의 공간적 전이와 일관된 양상을 보였다.

가격의 경우 단지 수준 군집표준오차를 적용하면 어느 구에서도 유의한 DID 계수가 관측되지 않았고, 단지 고정효과 모형에서는 영통·장안구의 단지 내 상대가격이 오히려 3% 내외 상승하여 집계 지표상의 가격 반응이 하방 경직성과 거래 표본의 구성효과에 좌우되었을 가능성이 시사되었다. 다만 이벤트 스터디에서 사전 계수의 결합검정이 기각되어 병행추세 가정이 충족되지 않았고 처치 단위가 3개에 불과하므로, 본 연구의 추정치는 인과효과의 확정적 측정이라기보다 정책 시행과 결부된 시장 반응의 크기에 관한 근사적 증거로 해석되어야 한다. 본 연구는 서울 강남권에 편중되었던 토지거래허가제 실증연구를 경기 남부권으로 확장하고, 행정구역 단위 규제에 수반되는 거래 위축과 수요 전이의 가능성을 다층적 강건성 검정으로 검토하였다는 점에서 의의가 있다.

This study exploits the Land Transaction Permit Zone (LTPZ) designation in Suwon City (Yeongtong, Paldal, and Jangan-gu), effective October 20, 2025, as a quasi-natural experiment, applying a Difference-in-Differences (DID) design to 22,181 apartment transactions (≤85㎡) contracted between January 1, 2024 and January 9, 2026. The data are updated records downloaded on January 22, 2026 to mitigate reporting lags.

The DID coefficients in the transaction-volume model are −0.829 (Yeongtong), −0.995 (Jangan), and −0.718 (Paldal), all significant at the 1% level with autocorrelation-robust standard errors, corresponding to relative declines of 51.2-63.0% against the adjacent control district (Gwonseon-gu). Since volume in Gwonseon rose by 49.3% after the regulation, these are relative effects; the absolute declines in the raw data range from 28.6% to 46.3%.

Re-estimation using non-regulated areas outside Suwon (Hwaseong, Gunpo, and Ansan) as alternative controls still yields significant relative declines of 33.9-49.9%, and volume in Gwonseon-gu increased by 35.5% relative to these areas, a pattern consistent with spatial displacement of transactions. No district shows a significant price coefficient once standard errors are clustered at the complex level, and a complex fixed-effects model reveals that within-complex relative prices in Yeongtong and Jangan rose by about 3%, suggesting that aggregate price responses were driven by downward rigidity and sample-composition effects.

However, joint tests of the pre-treatment coefficients in the event study are rejected, indicating that the parallel-trends assumption does not hold, and the number of treated units is only three. The estimates should therefore be read as approximate evidence on the magnitude of market responses associated with the policy rather than as definitive causal measurements. This study extends the empirical literature beyond the Gangnam area of Seoul and examines the transaction-freezing and demand-displacement implications of district-level regulation through multi-layered robustness checks.