부동산거래당사자의 거래유형 선택결정요인에 관한 연구 : 직거래와 중개거래 비교를 중심으로

부동산 거래당사자의 직거래·중개거래 선택 요인을 분석했다.

부동산 거래시장은 디지털 플랫폼의 확산과 제도적 변화로 인해 직거래와 공인중개사 중개거래가 병존하는 이원적 구조로 재편되고 있다. 이러한 거시적 시장 환경 변화 속에서 거래당사자의 거래유형 선택행동을 실증적으로 규명하는 것은 시장 신뢰성 제고와 소비자 보호 정책설계에 있어 중요한 실증적 기반을 제공하고 있다. 본 연구는 직거래와 중개거래 간 선택행동의 구조적 결정 메커니즘을 규명하고자 다양한 통계적 분석기법을 단계적으로 결합하여 실증분석을 수행하였다. 분석은 빈도분석, 다중응답 분석, 거래유형별 난이도 분석, 차이분석, 이항 로지스틱 회귀분석, 통합 중요도 분석의 순서로 진행되었으며, 이를 통해 거래유형 선택에 영향을 미치는 비용, 위험, 역량, 인식 요인의 다층적 구조를 체계적으로 도출하였다. 첫째, 거래유형별 난이도 분석 결과 직거래는 모든 거래 단계에서 중개거래보다 높은 난이도를 보이는 것으로 나타났다. 특히 시간 투입 부담, 상대방과의 연락 조율, 가격 협상 과정에서 유의한 차이가 확인되었다. 종합 난이도 평균은 직거래가 구조적으로 더 높은 거래 부담을 내재하고 있음을 보여준다. 이는 직거래가 단순한 중개수수료 절감 방식이 아니라 정보 탐색, 협상, 계약 및 행정처리까지 포괄하는 복합적 과업 수행을 요구하는 고난도 거래유형임을 의미한다.

둘째, 차이분석 결과 거래 인식은 인구통계학적 특성에 따라 구조적으로 분화되는 경향을 보였다. 연령과 직업 변수에서 유의한 차이가 집중적으로 나타났으며, 40대 이상과 전문직 집단은 신뢰, 전문성, 위험 인식 수준이 상대적으로 높게 형성되어 있었다. 반면 30대 및 생산직 집단은 해당 인식 수준이 비교적 낮게 나타났다. 이는 거래 경험의 축적과 정보 접근성이 인식 구조 형성의 핵심 요인으로 작용함을 시사한다. 셋째, 이항 로지스틱 회귀분석 결과 거래유형 선택은 비용 요인과 위험 요인이 동시에 작용하는 이중 구조를 갖는 것으로 확인되었다. 비용 대비 효율성 인식과 중개수수료 절감 중요성은 직거래 선택 가능성과 정(+)의 요인으로 나타났다. 반면 분쟁 시 보호 가능성 중요성과 협상 및 조정 지원 중요성은 직거래 선택을 유의하게 억제하는 요인으로 확인되었다. 넷째, 개인 역량과 정보 접근성은 직거래 선택의 핵심 조건으로 작용하였다. 계약서 자가 검토 능력, 등기 및 신고 자가 처리 자신감, 온라인 정보 접근성은 직거래 선택 오즈가 높게 나타나는 요인으로 확인되었다. 반면 시간 절약 가능성과 연락 및 조율 부담 최소화는 직거래를 억제하는 방향으로 작용하였다. 다섯째, 표준화 회귀계수 기반 영향력 비교 결과, 최상위 요인은 분쟁 시 보호 가능성 중요성, 사후 문제 발생 시 중개 선택, 비용 대비 효율성 인식으로 확인되었다.

향후 연구에서는 패널자료를 활용한 동태적 분석을 통해 거래유형 선택의 변화 경로를 규명할 필요가 있다. 또한 다항 로짓 모형이나 혼합모형을 적용하여 혼합형 및 플랫폼 기반 거래를 포함한 유형의 다원성을 반영할 필요가 있다. 나아가 비선형 모형과 상호작용 구조를 도입하여 변수 간 복합적 영향 메커니즘을 정교하게 분석할 필요가 있다.