韓國의 傳貰權, 中華民國(臺灣)의 典權과 日本의 不動産質權의 比較 = Vergleichende Übersicht zwischen Cheonsegwon in Korea, Dian in Taiwan und Pfandrecht an unbeweglicher Sache in Japan

한국·대만·일본의 부동산 이용권 및 담보물권인 전세권·전권·부동산질권을 비교했다.

한국의 전세권과 중화민국의 典權 그리고 일본의 부동산질권은 토지소유권에 대한 권능의 분화가 명확히 이루어지지 못하고, 부동산에 대한 공시제도가 완비되지 못한 시대에 민중들이 보유하고 있던 부동산이용권을 환매조건부로 매각하는 방법에 의한 민중들의 금전융통을 위한 부동산담보제도로부터 발전된 동북아시아 3국의 고유한 부동산물권이라 평가된다. 지주계층은 대토지를 소유하면서 노비를 동원하여 농지를 경작하는 방법으로 수확물을 거둘 수 있었기 때문에 토지이용권의 매각의 방법은 담보의 방법으로 거의 이용하지 않았을 것으로 추론된다. 토지를 소유하지는 못하고 토지를 경작·이용만 하던 민중들은 그들의 생계유지를 위한 금전의 융통을 위하여 민중들이 보유하고 있던 경작·이용권을 매각하고 그 매각대금으로 자금을 융통하고, 경작·이용권을 다시 회복할 수 있게 환매조건부로 경작·이용권을 매각한 것이 부동산에 대한 전세권, 전권 및 부동산질권의 역사적 발전배경으로 파악된다. 특히 이러한 전세권, 전권 및 부동산질권은 가진 것이라고는 토지의 경작권뿐이고 그 경작토지로부터의 수확물로는 생계유지가 불가능하여 생계유지를 위하여 민중들이 갖고 있던 경작권을 매각하여 그 매각대금으로 생계를 유지하였던 것으로 짐작된다.

그리하여 민중들은 매각한 경작권을 회복할 수 있는 방법으로 환퇴, 回贖, 채무변제를 하여 민중들이 생계유지를 위한 경작권을 반환받으려고 하였던 것으로 이해된다. 그리하여 전세권, 전권, 부동산질권은 동북아 3국에서의 토지의 경작권만 가진 민중들의 생명유지를 위한 금전의 융통을 위하여 이용되었던 제도들로부터 발전된 물권이라 판단된다. 이러한 민중들의 생존수단이었던 토지경작권을 매수한 가진 자들은 그 경작권의 매수·이용을 통하여 그 대가를 초과하는 수확물을 취득하는 방법으로 폭리를 취하고 致富하였던 것이었다고 판단된다. 한편으로 경작·이용권을 매수하여 매각대금을 지급하고 당해 부동산의 점유를 이전받아 경작·이용한 자는 매도인이 환매를 할 때까지는 당해 부동산으로부터의 수확물을 전부 취득할 수 있었기 때문에 이러한 권리들이 폭리의 방법으로 활용될 수가 있었다. 따라서 전세권, 전권, 부동산질권은 어렵게 살아가던 민중들의 부동산담보방법으로 이용되었으나 또한 금전을 가진 자들의 폭리를 위하여 이용되었다. 이러한 전래의 환매조건부부동산의 경작·이용권의 매매가 점차 이러한 권리의 매도인이었던 민중을 보호하는 방향으로 발전된 제도가 바로 전세권, 전권, 부동산질권이라 이해된다. 그러므로 이러한 전세권, 전권, 부동산질권은 前근대적 부동산담보제도라 평가된다.

특히 부동산등기부가 편철되어 근대의 저당권이 이용되기 전의 부동산담보방법이 바로 이러한 전세권, 전권 및 부동산질권이라 파악된다. 동북아 3국에서 부동산등기부와 근대의 저당권의 이용되기 전의 부동산담보방법이 바로 전세권, 전권 및 부동산질권의 母胎라 생각되며, 그러한 부동산담보권이 각국에서 각각 특색있게 발전되어 각국의 민법전에 규율되고 있는 것이다. 한국의 전세권은 용익물권이면서 동시 담보물권으로 발전되어 왔으며, 중화민국의 전권은 용익물권이지만 전권자가 소유권을 취득할 수 있는 기대권으로 발전되었으며, 일본의 부동산질권은 담보물권으로 발전되어 왔으나 ...