공동주택 개발사업의 문제점 분석 및 개선방안 : 제1종 지구단위계획 인·허가를 중심으로

공동주택 개발사업의 지구단위계획 인허가 문제와 개선방안을 분석했다.

현재 서울과 경기도 지역은 개발사업의 대부분이 제1종 지구단위계획 수립을 통해 사업이 추진되고 있다. 그러나 공동주택 개발사업의 제1종 지구단위계획 수립 시 인·허가상의 미 확보된 사업부지 매도청구 시기의 불명확화, 국 · 공유지 매입 시기 명문화 등의 문제점이 발생된다. 현재 공동주택 건설 사업을 위해서는 관할 행정기관의 사업계획 승인에 의해 추진되며, 사업계획 승인을 받기 위한 준비과정에서 발생되는 제도적 측면과 절차상 측면에서 사업기간 지연에 따른 추가 금융비용의 문제가 발생된다. 따라서 공동주택 개발상의 사업승인 과정에서 발생된 제도적 측면과 절차상 측면에 대한 문제점 분석과 개선방안 제시를 위한 연구가 필요하다. 본 연구는 공동주택 개발상에서 발생된 문제점을 분석하여 개선방안을 제시하는 것을 목적으로 수행되었다. 이를 위해 서울시와 경기도 지역을 대상으로 공동주택 사례대상 4곳을 선정하여 사업 수행을 위한 인․허가 과정에서 발생된 제도적 측면과 절차상 측면의 문제점을 조사 하였다. 조사 방법은 선정된 사례대상 4곳의 공동주택 인․허가 업무 담당 실무자를 대상으로 심층면담을 통하여 발생된 문제점을 조사하였다. 이렇게 조사된 문제점을 대상으로 제도적 측면과 절차상 측면으로 분류하여 문제점에 대한 세부적인 내용을 분석하였으며, 도출된 문제점에 대해 사업 수행 시 미치는 영향도를 분석하였다.

문제점 및 개선방안은 제도적 측면에서 미 확보된 사업부지 매도청구 시기의 불명확화 문제, 국·공유지 매입 시기 명문화 문제 등 관련 문제로 조사 및 분석되었다. 제도적 문제점의 개선방안으로는 미 확보된 사업 부지를 지구단위계획 고시일 이후에 매도청구 시기 개선과 사업계획 승인을 60일 이내에 수행함으로써 금융비용을 최소화 할 수 있고 사업기간이 단축되어 양질의 주택공급 유도가 가능하다. 절차상 측면의 개선방안으로는 각종 심의의 중복성을 배제하고 공동 통합적 심의(도시+건축+환경+재해+교통)를 개최하며, 도시계획 심의위원과 행정 담당자의 전문가를 육성하여 공동주택 개발사업의 사업수행 기간을 최소화 할 수 있다. 사례조사 및 영향도 분석을 통한 문제점 분석은 미 확보된 토지 매도청구 시기 및 각종 절차상의 중복성의 부조화가 분석되었으므로 주택법 제16조 사업계획 승인에 의거 제18조의2 매도청구 법과 별도로 특례법으로 개정함으로써 개선이 가능하다. 상기와 같이 본 연구의 목적과 과정에 따른 공동주택 개발사업의 문제점과 개선방안을 정리하였다. Most of the current development projects in Seoul and Gyeonggi-do area are being driven through establishing the Class 1 District Unit Plan.

However, given establishing the Class 1 District Unit Plan in the multi-housing development project, the problems occur such as indefiniteness in the period of a claim for sale in the unsecured project site in light of official approval and permission, and as the stipulate in the period of buying national & public land. For the current multi-housing construction project, it is driven by the approval for project plan by the jurisdictional administrative agency. A problem about additional financing cost occurs according to delay in project period in the institutional aspect of being happened in the preparatory process for being approved the project plan and in the procedural aspect.

Accordingly, a research is needed for analyzing problems and suggesting improvement schemes on the institutional aspect and the procedural aspect, which occurred in the process of approving project in light of multi-housing development. This study was performed with the aim of proposing improvement schemes by analyzing problems that occurred in light of multi-housing development. For this, it selected 4 subjects in multi-housing cases targeting Seoul City and Gyeonggi Province, and surveyed problems in the institutional aspect and the procedural aspect, which occurred in the process of official approval and permission for performing project.

As for a survey method, the problems were surveyed that occurred through in-depth interview targeting working-level officials in charge of approval & permission duty for multi-housing in 4 places of case subjects, which were selected. Targeting problems that were surveyed in this way, it classified into the institutional aspect and the procedural aspect, and analyzed the detailed contents on problems. The elicited problems were analyzed the influential level given performing project.

As for problems and improvement schemes, it surveyed and analyzed problems such as a problem related to indefiniteness in the period of a claim for sale in the unsecured project site and a problem related to the stipulate in the period of buying national & public land, in the institutional aspect. As for improvement schemes on the institutional problems, the improvement in the period of a claim for sale after notifying the district unit plan as for the unsecured project site, and the performance of official approval for project plan within 60 days can lead to inducing supply of quality houses because of possibly minimizing financial cost and being shortened project period.

As for improvement schemes in the procedural aspect, overlapping is excluded in several discussions. The jointly integrative discussion(city+architecture+environment+disaster+transportation) is opened. Fostering an expert in the urban-plan deliberation committeeman and person in charge of administration can lead to minimizing period of performing multi-housing development project. As for analysis of problems through a case survey and influential-level analysis, the overlapping inharmony was analyzed in the period of a claim for sale in unsecured project site and in several procedures.

Thus, the improvement is available by revising it as an exemption law separately from the law of a claim for sale in Article 18.2 in accordance with the approval for project plan in Article 16 for the Housing Law. As the above, it arranged problems and improvement schemes on the multi-housing development project according to objective and process of this study.