不動産 占有와 所有權移轉登記請求權의 消滅時效 = Besitz an Grundstück und Verjährung des Anspruchs auf Eintragung der Eigentumsübertragung ins Grundbuch

부동산 점유 시 소유권이전등기청구권의 소멸시효를 검토한다.

부동산 매수인이 목적물을 인도받아 점유하거나 제3자에게 전매하여 인도한 경우 매수인의 소유권이전등기청구권의 소멸시효는 진행하지 않는다는 것이 판례이고 이에 찬성하는 것이 다수 학설이다. 그러나 지금까지 판례 및 이를 옹호하기 위해 제시된 논거는 설득력이 없다. 판례는 매수인은 ‘권리 위에 잠자는 자’라고 할 수 없으며, 등기를 가진 매도인보다 점유하고 있는 매수인의 이익을 비교형량하면 후자를 더 보호하여 한다고 한다. 거기서 말하는 ‘권리’의 의미가 애매할 뿐만 아니라, 법언 자체도 대단히 추상적인 것이어서 타당한 입론이라고 하기 어렵다. 더구나 판례에 따르면 매수인이 전매하여 인도한 경우에는 그 소유권이전등기청구권의 소멸시효가 진행하지 않은 것으로 끝나지 않고, 그것을 마치 소유권에 기한 물권적 청구권인 것처럼 아예 소멸시효에 걸리지 않는 권리로 만든다는 데 문제가 있다. 판례대로 하면 매수인이 등기를 게을리 하게 되는 부작용이 따르게 되어 등기제도의 이상에 반하게 된다. 구민법의 적용이 끝난 지 상당한 세월이 지난 현재까지도 그런 매수인을 특별히 보호해야 할 필요가 있는지 의문이다. 판례 및 그것을 옹호하는 견해는 부동산을 인도받은 매수인을 보호해야 한다는 결론을 미리 내려놓고 그 이유를 찾는 것은 것으로 보인다. 이러한 판례에는 동의할 수 없다.

매수인의 점유는 기껏해야 채무의 승인(제168조 제3호)의 관점에서 고려의 대상이 될 수 있다고 본다. 승인의 관점에서 문제에 접근한다면, 매수인이 인도 받은 뒤 그의 소유권이전등기청구권은 새로 소멸시효가 진행된다는 결론에 이르게 된다. 이렇게 본다면 판례처럼 인도 받은 후 점유를 상실한 경우 그 이유가 제3자에 의한 점유침탈인지 자발적인 점유이전인가에 따라 달리 판단할 이유가 없다. 또 최근 부동산실명법상 부당이득반환청구권인 소유권이전등기청구권 사안에 대해서도 그 판단이 쉽지 않은 이익형량 절차를 절약할 수 있는 이점이 있다.