지구단위계획에 있어서 용도지역 상향지역의 계획방향 연구 : 안성시 사례를 중심으로

용도지역 상향지역의 지구단위계획 방향과 주민참여를 연구했다.

2003년 제정 · 시행된「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」이 올해로 10년째 접어들고 있으며, 법 규정에 따라 각 지방자치단체는 5년을 주기로 도시관리계획에 대한 재정비를 의무적으로 수립하고 있다. 도시관리계획 재정비는 도시의 발전방향에 맞춰 용도지역 · 지구 · 구역 등을 전반적으로 재검토하며, 이때의 용도지역 변경은 지구단위계획을 병행하여 수립하는 것이 일반적이다. 지구단위계획은 해당 지역의 개발계획을 실현하기 위한 토지이용계획의 실행수단으로서, 토지이용상 개발행위 및 건축행위에 직접적인 영향을 미치게 됨에 따라, 지구단위계획을 수립함에 있어서 지역 주민의 의견을 수렴하는 주민참여 제도를 적극적으로 활용할 필요가 있다. 그러나, 정작 지역 주민은 그 사실을 지각하지 못하거나 참여 방법을 어려워하는 등 현실적으로 참여율이 매우 낮은 수준이어서, 이는 곧 행정기관에서 수립한 지구단위계획 내용과 지역주민들이 실제로 원하는 개발방향 간에 차이가 있음을 미루어 짐작할 수 있다. 이러한 의문점을 해소하기 위해서는 실제 지역 주민을 대상으로 설문 조사를 실시하여 그 지역에 원하는 개발방향을 분석하고, 수립된 지구단위계획의 내용과 어떠한 차이가 있는지를 규명할 필요가 있다.

본 연구에서는 안성시의 도시관리계획 재정비시 용도지역이 상향된 지구단위계획구역 2개소(봉산지구/인지지구)를 사례로 지구단위계획의 계획요소인 건축물의 용도 등에 관하여 설문을 실시하였고, 연구의 분석 결과 두 집단(행정기관과 지역주민)간 추구하는 개발의 방향이 상당한 차이를 보였으며, 구체적인 분석 결과는 다음과 같다. 첫째, 수립된 지구단위계획 내용과 지역주민이 원하는 발전방향 간에는 상당한 차이가 발생한다. 제2종일반주거지역에서 준주거지역으로 용도지역이 상향된 봉산지구에는 근린생활시설을 권장용도로, 공장 및 창고시설을 불허용도로 지정할 필요가 있고, 준주거지역에서 근린상업지역으로 용도지역이 상향된 인지지구에는 판매 및 업무시설, 근린생활시설 및 의료시설을 권장용도로, 장례식장, 종교 및 수련시설, 창고 및 방송통신시설을 불허용도로 지정할 필요가 있다고 응답하였다. 이는 결과적으로, 현재 수립된 지구단위계획의 내용과 지역주민이 실제로 원하는 발전방향 간에 상당한 차이가 있음을 알 수 있었다. 둘째, 지구단위계획에서 지정한 권장용도 건축시에는 기준 용적율의 10%를 추가 적용함이 바람직하다. 주민들은 권장용도 건축시에는 용적율 인센티브 부여가 필요하고, 인센티브 비율로는 기준 용적율의 10% 정도를 추가 적용함이 적정하다고 응답하였다. 셋째, 지역 주민들은 지구단위계획 수립시 의견 제안 등 주민 참여의 필요성을 높게 인식하고 있다.

이는 향후 계획안 작성시에 주민이 계획 수립의 주체로서 참여 할 의사가 높음을 대변한다고 볼 수 있다. 이상에서 살펴본 바와 같이 도시계획 수립시 계획의 주체로서 주민의 참여가 무엇보다 중요한 바, 행정기관과 지역주민간 추구하는 지역발전의 방향 차이를 최소화 할 수 있도록 도시관리계획 입안단계에서부터 사전에 주민과의 대화 및 주민 참여의 기회를 확대하여야 할 것이다. 본 연구에서는 용도지역 상향지역에 대한 지구단위계획구역 중 지구단위계획의 계획요소인 건축물의 권장용도를 도출하고자 안성시 공무원 및 지역주민을 대상으로 설문 조사를 실시하여, 실제 수립된 계획내용과의 차이를 비교⋅분석하고자 하였다. 그러나 본 연구는 사례지 2개소만을 대상지로 선정하여 조사⋅분석한 사항으로, 본 대상지의 결과값만으로 관할구역 전체 지구단위계획구역의 계획요소로서 일괄 적용하기에는 한계가 있다. 또한, 본 연구가 지구단위계획의 계획요소 중 건축물의 용도에 대하여만 검토를 하였는바, 향후에는 건축물의 용도 외 다른 계획요소의 적정 수준 등에 대하여도 추가적인 연구가 필요하다고 본다. The National Land Planning and Utilization Act implemented in 2003 is entering the 10th year to this year.

Each municipality has established realignment for urban management planning obligatorily every five years in accordance with the provisions of the act. Realignment of urban management planning is reviewing zoning according to the direction of the development of the city as a whole. At this time, The zoning change is generally parallel to establish the district unit plan. The district unit plan is a means of execution of the land use planning for development planning and that will have a direct impact on the development activities and construction activities. Thus, Residents need to take advantage of the active citizen participation system to collect the opinions of local residents.

But residents do not recognize the importance of the collaboration of the citizens, or even are not aware of the how to participate. So is a very low level of participation in the reality. It means that may differ district planning established by the administrative agency and development direction of residents In order to resolve these questions, we shall analyze the direction of the development of the region through a survey. So we should identify any difference in how the plan and the establishment of district unit. In this study, the survey was conducted about building uses case 2(Bongsan district / Inji distric of Anseong).

Survey results, there was a significant difference in the direction of development between two groups (government agencies and local residents). The detailed analysis of the survey results are as follows. First, There is a significant difference in direction of the development of the resident and district unit plan. Bongsan districts upward zoning with semi-residential area in the second of residential area may need to specify, Neighborhood facilities recommended for use, factory and warehouse facilities disapproved for use.

And Inji districts upward zoning with neighborhood business district in the semi-residential area may need to specify, sales and business facilities, neighborhood living facilities and medical facilities recommended for use, Funeral, religion and training facilities, warehouses, and broadcast communication facilities disapproved for use. As a result, It was actually a significant difference in direction of the development of the resident and district unit plan. Second, Recommended for use when construction, 10% of the floor area ratio standards is desirable.

Recommended for use when construction, 10% of the floor area ratio standards floor area ratio incentives and additional coverage is required. Third, The residents has been highly recognized the need for citizen participation. This means residents willing to participate as a subject of the planning. As seen from above, The urban planning, the participation of the residents as a subject of planning is more important than anything. So Urban planning, Dialogue with residents and citizen participation opportunities should be expanded for minimize the difference in direction between the two groups From the stage of planning urban management.

This study was to compare the difference between the plan and the actual established for derive the recommended usage of buildings to target officials and local residents. However, This study only analyzed the two cases. The resulting value, there are limits that apply to the entire area as a planning element of district unit plan. In addition, The present study was a review about the use of the building only. In the future, Additional research is needed for other planning elements except for the purpose of building.