재개발지역 개인투자자의 투자결정요인에 관한 연구

재개발지역 개인투자자의 투자결정 요인을 분석했다.

도시는 생명을 가진 유기체처럼 성쇠의 과정을 반복한다. 인간에게 삶의 터전을 제공해 주던 도심이 쇄락하면 재개발이라는 필연적인 과제가 따라온다. 재개발지역의 개발규모가 커지면 그 지역은 다시 활기차게 움직인다. 재개발과 관련있는 많은 분야의 사람들이 참여하게 되는데 이때 지가변동률 또한 높게 나타나는 시기이다. 외환위기 이후 우리나라는 외국인에게도 부동산시장을 개방하여 이른바 세계화의 소용돌이 속에서 생존해야 하는 시대를 맞이하여 부동산투자에 대한 인식도 자본이득이 아닌 수익률 개념으로 변화하고 있다. 그러한 관점에서 본다면 재개발지역에 투자하는 것도 투자자 입장에서는 상당히 매력적인 일일 것이다. 우리나라는 약 300여개의 재개발 구역이 지정되었거나 지정을 기다리고 있는 실정이지만 재개발지역 내에 투자하는 사람들이 어떠한 요인을 가장 중요하게 생각하는지, 그 요인들은 인구통계학적 특성과 어떤 연관성을 갖는지, 기초자료가 거의 없는 실정이다. 본 연구는 재개발 지역에서 투자할 때 투자자들이 중요하게 생각하는 요인을 도출해 내고 그 요인들이 인구통계학적으로 어떤 관련이 있는지를 밝혀내어 부동산관련 전문가와 개인투자자들에게 기초자료를 제공할 목적으로 진행하였다.

본 연구의 목적을 달성하기 위하여 기존 문헌검토를 통하여 영향을 미치는 변수를 인구통계학적 요인, 부동산투자요인, 재개발요인으로 대별하여 도출해 내고 실제적인 증명을 위해 설문조사를 한 후 통계패키지인 MINITAB을 통하여 빈도분석과 백분율을 구한 다음 중요하게 생각하는 요인을 찾아내고 인구통계학적 특징과의 연관성을 살핀 후 상관관계 분석을 실시하였다. 분석결과 부동산 투자와 관련된 요인으로는 부동산의 가치상승이 가장 중요한 요인으로 분석되었고, 수요와 공급 등의 시장환경 역시 중요한 요인으로 나타났다. 성별에 따라 특징적인 차이는 나타나지 않았고 교육수준에 따라서도 중요요인에 관한 중요도는 같은 변수로 분석되었으나 재미있는 것은 고졸이하와 전문대 졸업자가 투자기간에 가장 낮은 비중을 나타낸 반면, 대졸이상의 응답자는 부동산의 취득 및 유지관리비용에 대해 가장 낮은 비중을 두는 것으로 나타났다. 연령과 무관하게 가장 중요한 요인으로 부동산가치의 상승을 선택했으며 40-50세는 대부분의 투자관련 변수들을 다른 집단보다 더 중요하게 생각하는 특징을 보였다. 공무원은 타직업군보다 부동산관련 공적규제와 투자기간을 중요하게 생각하는 것으로 나타났으며 500만원이상 수입을 가진 응답자는 사회간접시설의 입지 및 투자시설을 중요요인으로 생각하고 400-500만원 수입자는 자기자본의 규모를 중요한 요인으로 응답했다.

재개발투자횟수가 3-4회인 투자자는 중요요인 외에 사회간접시설의 입지 및 투자계획과 투자기간을 중요하다고 응답하고, 재개발투자횟수가 5-6회인 투자자는 부동산취득 및 유지관리비용과 투자기간을 중요한 요인으로 인식하고 있는 것으로 나타났다. 재개발지역과 관련된 요인으로 가장 중요하게 생각하는 요인은 위치와 교통으로 나타났다. 여성응답자는 주변여건에 높은 비중을 두고 남성은 조합원과 세입자수, 사업시행방식을 중요하게 다루고 있었다. 대학원이상의 학벌을 가진 응답자는 용적률에 대해 아주 중요한 요인으로 인식하고 있었으며 건폐율과 정비유형을 제외한 모든 요인에 대해 중요하게 생각하고 있는 것으로 나타났다. 40-50세의 응답자들은 재개발과 관련된 대부분의 요인을 다른 연령대보다 매우 중요하게 생각하는 것으로 나타났다. 전문직 응답자는 아주 중요한 요인에 주변여건으로 응답하였고 500만원의 이상의 수입을 가진 응답자는 재개발 비례율을 중요요인으로 인식하고 400-500만원 수입을 가진 응답자는 재개발 대부분의 요인을 타그룹보다 중요하게 인식하고 있었다. 재개발투자횟수가 3-4회인 투자자는 위치다음으로 면적과 주변여건, 시공사(브랜드)가 교통보다 더 중요하다고 응답하였다.

상관관계분석에서는 투자관련 요인 중 교육수준과 부동산가치의 상승, 투자기간과 재개발투자횟수가 약한 정의 상관관계를 나타내어 교육수준이 높을수록 부동산가치의 상승을 중요한 변수로 인식하고 재개발투자횟수가 많을수록 투자기간을 더 중요하게 생각하는 것으로 나타났다. 재개발지역요인은 인구통계학적 요인과 유의미한 상관관계를 이루지 아니하므로 개인투자자들이 독립적으로 움직인다는 결론을 얻을 수 있다.