경기변동 사이클을 고려한 서울 오피스 시장의 자본환원율에 관한 연구

경기변동에 따른 서울 오피스 시장 자본환원율의 변화를 분석한다.

본 연구의 목적은 경기변동 사이클의 각 국면에 따른 미래의 임대료 상승율에 대한 장기적 기대치 및 대출 금리가 변동됨에 따라 2000년대의 서울 오피스 시장에서 거래된 업무용 대형건물들의 자본환원율이 어떠한 영향을 받았고, 각 개별 자산별 고유의 위험특성에 따라 리스크 프리미엄이 얼마만큼 형성되었는지에 대한 실증 분석을 하는 것이다. 이를 위하여 서울 오피스시장의 거래시례들을 코어 오피스 (Core Office) 자산의 거래와 그 보다 높은 위험도를 지닌 개별 오피스 자산을 포함한 전체 거래로 구분하여 자본환원율 추정 회귀모형을 분석하교 코어 오피스 자산의 자본환원율 결정에 영향을 미치는 요소에 대한 가설을 설정하고 이를 회귀분석을 시도하였다. 일반 개별 오피스 자산이 가지는 리스크 특성 변수로 공실 리스크, 집합건물 구분소유 리스크, Secondary Location 입지 리스크, B등급 이하 품질 리스크를 개별 자산별 주요 고유 위험특성으로 제시하고 각 리스크 프리미엄 계수의 추정을 시도하였다. 분석결과 서울 오피스 시장에서 코어 오피스 자산의 투자 시점별 자본환원율은 대출금리가 낮을수록, 미래 임대료 상승률의 장기적 전망이 높게 형성되는 경기변동 사이클의 상승국면일 경우, 투자시점의 공실 리스크가 없는 경우 낮아지는 것으로 나타났다.

개별 오피스 자산의 자본환원율은 최근 코어 오피스 자산의 자본환원율이 높아질수록, 투자시점의 공실 리스크가 높고, 구분소유된 집합건물처럼 소유 및 관리상 통제권이 약할수록 높아지는 것으로 나타났다.