不動産留置權의 效力과 問題點에 관한 硏究

부동산 유치권의 효력과 등기 공시 및 경매절차상 문제를 연구했다.

현행 민사집행법은 부동산유치권에 법정담보물권성과 더불어 우월적 효력을 인정하고 있기 때문에 누구에게나 유치권을 주장할 수 있다는 현재의 통설 및 판례의 입장으로 인하여 몇 가지 문제점이 제시되고 있다. 이는 부동산등기제도가 확립되기 이전에는 등기를 갖추지 못하더라도 공평의 원칙을 내세워 유치권성립의 요건만 갖추게 되면 유치권성립을 긍정하여 채권을 담보할 수 있도록 한 법정제도로서 유치권의 성립과 대항력을 동일시한 잘못 때문이라 할 것이다. 유치권은 등기를 요하지 않아도 되는 권리라 하여 부동산 물권변동의 기준이 되는 등기의 성립 선후의 원칙이 적용되지 않으며, 점유 이외에 공시에 대한 규정이 없는 것이 큰 문제점으로 자리 잡고 있는 실정이다. 그럼에도 불구하고 유치권은 사실상 인수주의를 취하고 있는 민사집행법상의 규정으로 인해, 즉 유치권이 성립하게 되면 등기의 선후와 관계없이, 매수인이 유치권자에게 채무를 변제하지 않으면 목적물을 인도받지 못하도록 되어 있다는 것 때문에 실질적으로 다른 물권보다 더 강력한 보장을 받고 있는 실정이다.

부동산등기제도가 완비된 오늘날에도 민사집행법상의 사실상 인수주의로 인해 유치권이 오히려 과보호되고 다른 권리자들을 침해하는 경우가 생겨나고 있을 뿐만 아니라 강제집행절차에서 선순위 채권자를 해하거나 매수인을 해하는 사실상의 문제를 야기하고 있으며, 유치권에 등기가 요구되지 않아 발생되는 관련 문제들에 대한 근본적인 검토를 통해 이러한 현실을 반영하는 새로운 학설의 전개나 판례의 변경이 절실히 요청되고 있는 시점이라 할 것이다. 위와 같은 문제들을 해결하기 위해서는 부동산유치권을 등기할 수 있도록 부동산등기법을 개정하여야 하고, 그 결과 유치권의 등기 또는 유치권에 근거한 가압류․가처분절차를 이용한 강제적 등기가 가능하게 되어 다수 이해관계인의 이해를 조절할 수 있을 것이다. 뿐만 아니라 그 시점에서 제3자에 대한 유치권의 대항력을 인정함으로써 유치권자가 부동산을 계속하여 점유하지 않아도 유치권의 효력이 인정될 수 있고, 부동산을 매수인에게 반환함으로써 소유자의 사용․수익권이 보장되어 국가경제적으로도 이익이 된다 할 것이므로 유치권에 근거한 기입등기로 법정담보물권의 효력을 인정하는 민법개정은 반드시 이루어질 필요가 있다.

또한 강제집행절차에서 유치권에 대하여 저당권처럼 말소주의를 취하도록 민사집행법을 개정함으로써 담보물권의 통일성을 기할 수 있고, 매수인이 유치권자에 대한 추가 변제책임을 면제함으로써 적정한 가격에 의한 경매참가를 보장하고 배당절차에서도 선순위채권자․유치권자․매수인․채무자 등의 이해관계를 합리적으로 조절할 수 있을 것이다. 또한 강제집행절차에서 권리신고종기일까지 유치권의 신고의무를 부여함과 동시에 일정액의 보증담보를 부과하도록 하며 유치권자에게 배당될 금액은 유치권자가 집행권원을 확보할 때까지 공탁하여 보류함으로써 가장유치권자의 진입을 방지하는 방향으로 관련법을 개정함으로써 가장유치권자의 준동을 막을 수 있도록 하여야 할 것이다. 유치권의 이상인 공평의 원리는 유치권자만을 위한 일방적인 것으로 선순위채권자 및 매수인의 이익을 침해하는 또 다른 불공평의 문제를 양산하고 있다. 따라서 유치권에 법정담보물권성을 인정하고 성립순위에 따른 우선적 효력만을 인정하여, 담보물권으로서의 본질에 충실할 수 있도록 새로운 해석 및 입법적 보완이 필요하다고 하겠다.

본 논문에서는 위와 같은 문제의식 하에 우리나라에서 부동산유치권이 어떠한 기능을 하고 있는가를 살펴보기 위하여 부동산유치권에 대한 다른 나라의 입법례를 검토해 보고, 이어서 학설과 판례 그리고 실무와의 견해차를 보여 온 부동산유치권의 견련성을 살펴봄과 동시에 민법상의 점유권과 부동산유치권의 점유 관계를 비교하여 유치권의 효력을 채권보전 차원에서 살펴본 후에, 유치권의 등기입법화 문제, 우선변제권, 사실상 인수주의 등 관련 문제점을 검토하여 유치권제도에 대한 개선책을 제시하고자 한다..