주택건설사업의 매도청구권에 대한 연구 : 주택법 제18조의2 매도청구를 중심으로

주택건설사업에서 토지 확보를 위한 매도청구권을 연구했다.

민간에 의해 실시되는 일반주택 건설 사업은 협의매수에 의하여 주택건설 대지를 확보한 후 사업계획 및 입주자모집 승인의 절차를 거쳐 분양을 통해 투자비용을 회수 하는 방식의 사업이다. 따라서 일반주택 건설 사업자는 토지매입비를 선투자 하는데 통상 전체사업비에서 50% 이상의 비중을 차지하는 토지매입비는 해당 프로젝트의 사업성과 시공사 신용공여를 통하여 금융기관으로부터 비용을 차입하여 사업을 진행한다. 그러나 주택건설 사업부지 상당부분을 매입하였음에도 불구하고 일부 대지에 대한 협의 매수가 결렬되어 사업이 진행되지 못한다면 사업자는 막대한 금융비용을 감당하기 어려워 사업자와 금융기관의 연쇄 부실화가 발생하게 된다. 또한 이러한 약점을 이용하여 부당한 요구를 관철시키는 이른바 ‘알박기’의 문제는 분양가 상승과 주택공급 위축이라는 공공의 문제로 확대된다. 이상의 폐단을 방지하기 위해 2005년도 ｢주택법｣제18조2의 신설을 통하여 일정 요건을 충족하는 경우 주택건설 사업지내 미매입 부동산에 대하여 시가에 의해 매도를 청구할 수 있는 매도청구 제도를 도입하였고 3회에 걸친 개정을 하였으나 여전히 일반주택사업에서 실제적으로 활용되지 못하고 있다.

본 연구에서는 일반주택 건설 사업에서 행해지는 매도청구권 행사의 사례를 분석하여 매도청구제도의 법리적문제점, 요건충족의 비용이성, 매도청구 행사를 위한 장기간 시간소요, 매도청구권 행사에도 불구하고 잔존하는 권리제한 사항 및 집행의 곤란성 등 실제적으로 발생되는 문제점을 확인하였고. 매도청구권 행사 요건의 완화 및 명확화와 주택공급에 관한규칙 일부 개정의 개선방안을 제시하였다. 이러한 개선을 통하여 일반주택 건설 사업에서 매도청구 제도의 실효성이 확보되면 우리나라 주택공급의 75%이상을 담당하고 있는 민간부분의 주택 건설 사업이 상당한 탄력을 받을 수 있을 것으로 예상되며 아울러 분양가상승의 주범으로 지목받고 있는 토지대 상승 문제에도 상당한 기여를 할 수 있을 것이다.

제1장 서 론 1 제1절 연구의 배경 및 목적 1 1. 연구의 배경 1 2. 연구의 목적 3 3. 연구의 범위 및 방법 5 4. 선행연구 검토 7 제2장 매도청구의 이론적 고찰 10 제1절 매도청구의 의의 10 1. 입법례 및 유사개념 10 2. 매도청구의 도입배경 및 관계법령 11 제2절 매도청구의 대상 및 상대방 13 1. 매도청구의 대상 13 2. 매도청구의 상대방 14 제3절 매도청구의 종류 17 1. 재건축사업에서의 매도청구 17 2. 리모델링사업에서의 매도청구 21 3. 일반주택사업에서의 매도청구 22 제4절 일반주택사업 진행절차 개관 23 1. 일반주택사업 절차 23 2. 일반주택사업의 구조 29 제5절 일반주택사업에서 매도청구의 의의 및 필요성 31 제3장 주택법상 매도청구권의 행사 34 제1절 주택법상 매도청구권 행사의 요건 34 1. 실질적 요건 34 2. 절차적 요건 37 제2절 주택법상 매도청구권 행사의 절차 37 1. 협의매수 및 이행최고 37 2. 소송 제기 40 제3절 주택법상 매도청구권 행사의 효과 42 1. 시가에 의한 매매계약 체결의 강제 42 2. 부동산 인도 46 제4장 주택법상 매도청구권의 문제점 및 사례연구 47 제1절 매도청구권의 법리적 문제점 검토 47 1. 주택법상 매도청구의 위헌성 문제 47 2. 요건 충족의 곤란성 50 제2절 소송 계류 중 문제점 51 1. 다양한 소송 지연 방법 51 2. 하급심 판례의 불일치 53 제3절 소송 이후 문제점 54 1. 권리제한 사항 잔존 54 2. 집행의 곤란성 55 제4절 사례 연구 56 1. 근저당 관련 사례 56 2. 가