개성공업지구 토지이용권 제도 고찰

개성공업지구의 토지이용권 제도와 토지 임대·수익권을 분석했다.

본 연구는 개성공업지구 토지이용권 제도의 도입 과정, 현황, 전망을 분석하였다. 북한은 1958년 농업협동화를 완료하여 전 국토를 국·공유화 하였다. 소련이 붕괴된 1991년, 북한은 주요한 자본 공급원을 잃었으며, 개발업자 유치를 통해 자본 공급의 공백을 해결하고자 하였다. 이 과정에서 국·공유제로 보유하고 있던 토지를 활용하는 토지임대제도가 도입된다. 이 당시의 토지임대 제도는 개발업자에게 사용권만이 위임되고, 수익권은 위임되지 않았다. 따라서 개발업자는 투자비용만큼 상승한 토지 가치 환수가 어려웠다. 2000년 체결된 ��공업지구 건설운영에 관한 합의서��에 근거하여 개발된 개성공업지구에서 개발업자는 분양․임대 권한을 위임받아 토지 관련 수익권을 활용할 수 있게 되었다. 또한, 토지이용권 판매 시 토지임대기관의 우선 구매 권리 조항이 삭제되고 개발소요기간에 따른 토지임대기간 연장 가능성이 신설되었다. 이처럼 개성공업지구의 토지이용권 제도는 개발업자의 정상적인 경영활동을 지원하는 방향으로 보완되었다. 전술한 내용은 개성공업지구 토지이용권 제도의 특징으로 정의되며, 경제개발구법, 라선경제무역지대 부동산규정에도 유사 형태로 적용되어 그 영향력을 추론케 한다.

북한은 2000년대 들어 부동산 수익성 인지 및 수익 극대화 방안과 관련된 연구들을 진행하며 관련법의 고도화를 진행하고 있다. 개성 외의 특구에 적용되는 부동산 관련법의 고도화는 추후 개성공업지구 2, 3단계에 영향을 줄 것으로 판단되며 관련 시사점은 다음의 세 가지로 요약될 수 있다. 첫째, 토지임대료의 가격 상승 가능성, 둘째, 토지이용권 기간 및 잔존가치 보상의 문제, 셋째, 원활한 토지유동화를 위한 법제 정비 및 투기 제재 조치 마련이다.

국문요약 v 제1장 서론=1 제1절 연구목적=1 제2절 기존 연구 검토=3 제3절 연구방법 및 범위=5 제2장 북한의 토지제도=9 제1절 소유권의 정의=9 1. 사적 소유=14 2. 협동적 소유=15 3. 전인민적 소유=16 제2절 토지와 부동산의 정의=18 제3절 사회주의 토지소유제도 확립과정=21 1. 토지개혁시기=21 2. 농업협동화시기=23 3. 사회주의적 토지소유제도 법제화=25 제4절 대외개방시기 토지제도의 변화=27 1. 대외개방시기 북한의 경제상황=27 2. 대외개방 관련 법제와 토지임대 제도 도입=28 제5절 소결=32 제3장 개성공업지구 토지이용권 제도=34 제1절 개성공업지구 개발과정=34 1. 부지 선정과정=34 2. 개발업자 선정과정=36 3. 개성공업지구 현황=38 제2절 토지이용권 운영체계=40 1. 토지이용권 관련 법체계=40 2. 토지이용증의 취득 및 적용범위=42 제3절 토지이용권 제도의 주요내용=43 1. 토지이용증과 토지이용권=43 2. 토지이용관련 비용체계=45 3. 토지이용권의 법적 성질=47 4. 토지이용권의 유동화=48 제4절 개성공업지구 토지이용권 제도의 특징=49 1. 부동산 관련 용어 정의=49 2. 분양가격, 임대료 산정 권한 위임=50 3. 토지임대기관의 토지이용권 우선 구매 권리 조항 삭제=51 4. 개발기간에 따른 토지임대기간 연장=53 제5절 소결=54 제4장 개성공업지구 토지이용권 제도 전망=56 제1절 토지 관련 비용 협상의 의의=56 1. 토지임대료 협상=56 2. 토지사용료 협상=60 제2절 개성공업지구가 특구 부동산 제도에 끼친 영향력=62 제