보전적성토지의 계획관리지역 입안제도 개선방안 연구

보전적성토지의 계획관리지역 입안 기준과 제도 개선방안을 연구했다.

「도시계획법」및 「국토이용관리법」체계에서는 농림지역과 도시지역 에 해당하지 않는 토지에 대해 '기존 준농림․준도시지역의 구분방법'을 적용하였으나 해당토지의 보존 또는 개발에 대한 방향을 제시하지 못한 채 그 사용용도를 시장․군수에게 위임함에 따라 난개발을 야기하였다. 이에 대하여 2003.1.1. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에서는 경계지역상의 토지를 '관리지역'으로 일괄 구분한 후 보전관리지역․생산관리지역․계획관리지역으로 세분화하였다. 이에 따라 「도시관리계획 수립지침」 '관리지역의 세분화 방법'에서 하나의 용도지역으로 구분되는 일단의 토지면적이 1만㎡ 이상인 경우와 토지적성평가 결과 1․2등급 토지의 면적이 50%를 초과하는 경우에는 보전관리지역 또는 생산관리지역으로 지정하되 도시기본계획 등을 고려하여 불가피한 경우에는 그러하지 아니하도록 하였다. 그러나 ‘불가피한 경우’에 대한 명확한 기준이 마련되어 있지 않으며 입안권자가 지역 주민의 민원 등을 고려하여 관리지역 세분 관련 법령을 완화하여 해석함으로써 무분별한 계획관리지역 입안의 문제가 발생하였다.

이에 본 연구에서는 도시지역과 농림지역의 경계지역으로 개발압력을 강하게 받고 있는 경기도의 자치단체 중 양평군을 대상으로 양평군의 관리지역 미세분 지역 및 농림지역 해제지에 대한 관리지역 세분화 사례를 분석하고 관리지역 세분 관련 법령을 완화하여 해석함에 따라 나타나는 문제점을 검토하여 그 개선방안을 도출하는 데 중점을 두었다. 이에 따라 본 연구는 양평군의 관리지역 세분화를 입안한 20개 사례지역에 대하여 입안사유를 분석하였으며, 사례지역의 특성분석으로 사례지역 블록별 현황과 블록 내 기허가 건축물의 특성을 분석하였으며, 주변지역 여건과 광역적 여건분석으로 사례지역의 계획관리지역 지정 적합성을 검토하였다. 2010.4 양평군의 계획관리지역 입안 사례지역은 총 1,853블럭이었으며 이 중 1·2등급지가 50%를 초과를 초과하는 블록은 538개였으며 입안사유는 계획적 개발을 고려한 블록정형화 지역, 공장 또는 근린생활시설 등이 허가된 적법훼손지, 토지면적 1만㎡미만으로 인근지역이 계획관리지역인 경우, 기타 토지적성평가 오류 등으로 잘못 입안한 지역으로 구분되었다.

적법훼손지를 사유로 보전적성 토지를 계획관리지역으로 입안한 지역에 대하여 기허가 건축물 및 현황을 검토한 결과 적법훼손지 20개 블록 중 보전관리지역 또는 생산관리지역에서 허가가 불가능한 용도로 훼손된 지역은 5개 블록이었으며 15개 블록은 보전관리지역 또는 생산관리지역으로 분류하여도 허가내용이 상충하지 않는 지역이었다. 기허가 건축물의 용도 및 주변지역 용도지역과 토지이용 특성의 계획관리지역 지정부합성을 검토한 결과 20개 블록 중 부합성이 있는 블록은 하나도 없었으며 한 개 블록에서 부분 부합성을 보였다. 결론적으로 양평군 계획관리지역 입안 사례 분석 대상지 20개 블록중 1개 블록만 계획관리지역으로 변경하는 것이 타당한 것으로 분석되었다. 관리지역 세분 관련 법령을 완화하여 해석함으로써 불필요한 계획관리지역의 지정은 방지하여야 하며 이를 위하여「도시관리계획 수립지침」3-1-6-5. (2)항의 "관리지역의 세분은 토지적성평가 결과 5등급으로 세분된 해당 지역의 필지 및 면적분포를 고려하여 다음 각호의 원칙에 따라 세분한다.

다만, 도시기본계획 등을 고려하여 불가피한 경우에는 그러하지 아니하다." 규정에서 단서조항을 "도시기본계획․적법훼손지(해당 용도지역에서 가능한 인․허가 지역은 제외) 등을 고려하여 불가피한 경우에는 그러하지 아니한다."로 변경하는 방안으로 지침을 개정할 필요가 있으며 이에 따라 예외 규정의 모호성에서 발생하는 논란이 상당부분 해결될 것으로 기대된다. 본 연구는 양평군의 관리지역 세분화 사례를 분석하여 「도시관리계획 수립지침」상의 관리지역 세분화 규정의 모호성으로 야기되는 문제점을 밝히고 그에 대한 제도개선 방안을 제시했다는 점에서 의미가 있다. 본 연구를 통해 양평군 사례에서 실제 발생된 문제점을 도출, 제도적 개선방안이 마련된 사항으로, 향후 도시관리계획(관리지역세분) 결정 적용과 관련된 연구에 있어서 본 연구를 통해 제시된 내용들이 유익하게 기초자료로 활용될 것으로 기대된다.