부동산신탁 규제에 관한 공법적 연구

부동산 개발사업에 활용되는 부동산신탁의 공법적 규제를 연구했다.

최근 부동산 직접투자 시장의 정체와 다양한 간접투자 수단의 발달에 따라, 부동산개발 등과 관련하여 부동산신탁을 이용한 개발사업 및 그에 대한 각종 금융투자상품 등이 많이 나타나고 있는데, 지난 2002년의 「신탁법」 개정에 따라 다양한 신탁상품을 만들 수 있는 기반이 조성된 것은 위와 같은 다양한 개발사업 구조 및 금융투자상품이 생성되는데 많은 기여를 하였다. 그러나 위와 같은 「신탁법」 개정 내용이 자본시장법 등에서 반영되지 못함에 따라 실무상 많은 문제점들이 등장하고 있다. 그리고 현행 자본시장법에서는 많은 규제사항을 두고 있고, 부동산신탁회사들은 이를 준수하여야 하는 의무를 부담하고 있는데, 위와 같은 규제들은 모두 부동산신탁회사의 자산건전성 유지와 금융투자자 보호를 위하여 필요한 사항들로서 이를 준수하여야 한다. 따라서 현재 부동산시장에서 부동산신탁을 이용한 개발사업이나 부동산 관련 상품을 이용함에 있어서 신탁법과 자본시장법상 규제의 차이에 따른 혼란과 만약 자본시장법상 규제가 신탁법의 내용에 우선한다고 한다면 자본시장법상 규제를 위반하지 않고 우회하여 신탁법상 수단을 이용할 수 있는지 등이 문제되고 있다. 특히 규제의 정도가 과다하거나 현행 「신탁법」 내용에 따른 다양한 투자구조의 허용 등의 경향을 미처 반영하지 못한다는 점이 큰 문제점으로 부각되고 있다.

이러한 문제점을 해결하기 위해서는, 우선, 향후 자본시장법상 부동산신탁에 대한 개정이 신속히 이루어져 부동산시장을 활성화시키고 부동산신탁회사의 건전하면서도 양적으로도 팽창하는 기회를 보장할 수 있는 토대가 마련될 필요가 있다. 그리고 부동산신탁 관련 규정들을 현행 포지티브 규제방식이 아닌 네거티브 규제방식으로 변경하여 관련 내용들을 법에 규정할 필요가 있다. 더 나아가, 궁극적으로는 향후 부동산신탁업을 자본시장법의 규제 범위에서 제외하고, 부동산신탁업 영위 및 그에 대한 규제를 내용으로 하는 별도의 법규를 신설하여야 한다.

이와 더불어, 종전 부동산신탁에 따른 법적 효력은 부동산신탁 유형에 따라 재정립될 필요성이 있는데, 부동산신탁의 유형 중 토지신탁이 아닌 관리신탁, 처분신탁, 담보신탁의 경우에는 조세당국이나 지방자치단체 등 제3자와의 관계에서 위탁자가 아닌 부동산신탁회사가 수탁된 부동산의 대외적인 소유자로서 그 책임을 부담하지 않고, 위탁자가 그 실질적인 소유자로서 책임을 부담한다고 해석하여야 할 것이다. 그리고 법치행정에 따른 규제법정주의에 충실하기 위하여 향후 자본시장법 개정 또는 별도의 신탁 관련 규제법령 제정시 부동산신탁 각 유형에 대한 법적 근거를 마련하여야 할 필요가 있다. 한편, 부동산 개발사업을 하거나 금융상품에 투자함에 있어서 또 하나 중요한 것이 세금문제인데, 부동산신탁에 대한 행정적 규제가 완화되지 못하고 강한 규제가 계속 이어지는 가운데, 최근 지방자치단체들이 세수부족을 이유로 그 과세의 요건이 충족되는지에 대한 면밀한 검토도 하지 않고 부동산신탁회사들에게 무분별하게 과세부과 방침을 통지하고 있다. 그런데 부동산신탁의 수익자들은 부동산신탁에 따른 부동산개발을 진행한 후 세금을 제외한 나머지 금원을 수익으로 지급받는 경우가 많거나 수익자가 부동산신탁에 따른 세금을 납부하는 의무를 부담하는 경우가 있으므로, 부동산신탁에 있어서 과세는 수익자의 수익에 많은 영향을 미치게 된다.

따라서 부동산 개발사업과 부동산 투자상품에 있어서 중요한 역할을 담당하고 있는 부동산신탁에 있어서, 어떠한 과세가 이루어지고 있고 또한 그 과세가 법적으로 유효?적정한 것인지가 매우 중요하다고 할 것이다. 궁극적으로 부동산신탁의 수익자 입장에서는 부동산신탁에 대한 과세를 신탁수익에 대한 규제로서 느끼게 될 것이고, 그 결과 부동산신탁업자에 대한 직접적인 행정적 규제와 신탁과세를 통한 수익자에 대한 간접적 규제가 부동산신탁에서 발생하게 된다고 할 수 있다. 그러나 부동산신탁에 대한 일반 행정적 규제와 과세가 합리적인 수준에서 법에 따라 이루어진다면, 이는 부동산신탁업계가 수용하고 준수하여야 하는 것이라고 할 수 있으므로, 현재 자본시장법상 규제의 적정성과 과세의 타당성을 살펴보고, 이 이중의 규제를 조화하는 것이 현재 이중의 규제의 존치가 불가피한 상황에서 가장 합리적인 방안이라고 할 것이다. 이러한 점에서 부동산신탁에 대한 과세가 중요하게 되는데, 그동안 부동산신탁에 대한 과세가 명확한 기준이 없이 종전에 행하여진 판례 법리나 과세관청의 논리에 따라 좀 더 깊은 검토없이 이루어져 온 경향이 있다고 할 것므로, 지금부터라도 과세관청은 부동산신탁에 대한 부가가치세 등 명문 내용을 두고 있지 않은 과세에 대한 납부주체에 관한 입법을 서두르고, 과세의 요건들을 좀 더 명확하게 정비할 필요성이 있다.

특히 대외적으로 법적 소유권을 보유하는 부동산신탁회사가 원칙적으로 신탁과세의 납세의무자라는 1차적 기준을 설정한 후, 각 부동산신탁의 유형별로 대외적인 법적소유자로서 그 책임을 부담하는지 여부에 따라 신탁과세의 납세의무자에 대한 1차적 기준을 수정할 필요가 있는데, 토지신탁의 경우에는 원칙적으로 부동산신탁회사가 신탁과세의 납세의무자로서의 지위에 서지만, 관리신탁, 처분신탁, 담보신탁의 경우에는 원칙적으로 부동산신탁의 위탁자가 납세의무자로서의 지위에 서고 부동산신탁회사는 세목별로 특별히 규정되는 경우에만 납세의무자로서의 책임을 부담한다고 할 것이다. 이에 따라 부가가치세의 납세의무자는 재화 또는 용역의 공급을 하는 사업자라고 할 것인데, 토지신탁의 경우에는 분양자가 위탁자가 아닌 수탁자이자 사업시행자인 부동산신탁회사이므로 부동산신탁회사가 부가가치세의 납세의무를 부담하는 것이 타당할 것인데, 관리신탁의 경우에는 부동산신탁회사가 그 재화 등의 공급자로서 주체로서 부가가치세의 납세의무를 부담하는 것이 타당할 것이다.

이상에서 살펴본 바와 같이, 자본시장법에 의한 규제 유지와 지방자치단체들의 부동산신탁 과세 강화에 따라 이중의 규제 강화에 따른 부동산신탁을 통한 부동산개발 사업 등에 대한 어려움을 겪고 있는 상황에서, 부동산신탁에 대한 일반 행정적 규제와 과세가 합리적인 수준에서 이루어지도록 앞서 살펴본 개선방안 들이 실현된다면, 부동산신탁업계와 그에 대한 행정청의 규제가 서로 조화를 이룰 수 있고, 그에 따른 부동산신탁업계의 발전을 기대해 볼 수 있을 것이다.

제1장 서론 1 제1절 연구의 목적 1 제2절 연구의 방법과 범위 3 제2장 신탁제도와 부동산신탁업의 일반론 6 제1절 신탁제도의 특징 및 기본구조 6 Ⅰ. 신탁의 개념 및 특징 6 1. 신탁의 개념 6 2. 신탁의 특징 7 3. 민법상 재산관리제도와의 차이 8 4. 신탁의 법적 효력 9 Ⅱ. 신탁의 당사자 및 분류 10 1. 신탁의 당사자 10 가. 위탁자 10 나. 수탁자 11 다. 수익자 11 라. 투자신탁의 특수성 12 마. 신탁계약의 체결 13 2. 신탁의 분류 14 가. 설정행위에 따른 분류 14 나. 신탁목적별 분류 14 다. 수익자별 분류 15 라. 신탁 목적물별 분류 15 마. 신탁 인수의 성질에 따른 분류 15 Ⅲ. 신탁의 기본구조 17 1. 신탁재산의 법적 성질 17 가. 문제의 소재 18 나. 영미법상의 신탁 18 (1) 기본적인 태도 18 (2) 학설 20 (가) 채권설 20 (나) 물권설 20 다. 일본의 학설 20 (1) 채권설 21 (2) 실질적 법주체성설 22 (3) 제한적 권리이전설 23 (4) 수물권설(隨物權說) 24 (5) 부동산신탁?금전신탁 분리설 25 라. 전체재산(Patrimony) 개념을 통한 신탁의 이해(Trusts without Equity) 26 마. 국내의 학설 27 (1) 병존설 27 (2) 사원권적 성질설 27 바. 판례 28 2. 검토 29 Ⅳ. 점유하자의 승계 29 제2절 부동산신탁의 유형과 현황 31 Ⅰ. 신탁업의 의의와 종류 31 1. 신탁업의 의의 31 2. 신탁업의 종류 31 Ⅱ. 부동산신탁의 유형 32 1. 토지신탁 33 2. 관리신탁 34 3