도시재정비 촉진지구내 토지거래 허가제도의 개선방안에 관한 연구 : 서울시 신림재정비촉진지구를 중심으로 = (A)Study on Improvement of the Land Trasaction Control System of City Repair Promotion Zone Designation : Focus on the Sillim Repair Zone Designation

재정비촉진지구 내 토지거래허가제도의 운영과 개선방안을 연구했다.

서울시 뉴타운사업은 뉴타운사업의 근거법률의 미약으로 인한 사업속도 저하 등의 문제점에 따라 도시재정비촉진을 위한 특별법이 제정되었음에도 불구하고 많은 사업장에서 특별법에 의한 촉진지구지정을 신청하지 않았다는 것은 특별법의 적용을 원하지 않는다는 사업장이 많다는 뜻이다.

이미 촉진지구로 지정된 사업장에서 대지면적 20㎡이상의 토지거래허가, 주택구입자금신고 등 각종제한이 문제되고 있다 도시재정비촉진지구의 근간이 되는 ‘도시재정비촉진을 위한 특별법은 뉴타운사업을 공공부문이 주체가 되어 환경·친화적으로 개발하고, 추진기간을 가급적 단축하여 주민들의 생활여건을 개선하고자 만든 법 규정임과 동시에 부동산투기를 방지하기 위해서 전용 20㎡이상의 토지(단독주택 및 공동주택 포함)를 구입할 경우 토지거래허가를 자치구에서 받아야하는 규제조항을 두었다. 이 연구는 서울시 도시재정비촉진지구내 토지거래허가제도에 관한 문제점을 신림재정비촉진지구를 중심으로 하여 연구하였고 토지거래허가와 관련된 신림재정비촉진지구의 문제점에 대하여 크게 4가지로 분류하여 정리하여 보았다. 첫째, 대지면적 20㎡이상 토지거래허가의 문제점에 대하여는 토지거래허가 기준면적을 90㎡로 조정하면 약 3,125세대 36.9%의 신림재정비촉진지구의 주택소유자는 대지면적기준 변경으로 인한 혜택을 받을 것으로 분석되었다.토지거래허가 대상이 되는 20㎡이상～180㎡미만의 토지에 대해서는 감정평가시 실제부동산시장에서 이루어지고 있는 실거래가격을 감안하여 인센티브를 실거래가와 공시지가의 차이인 약 10～20%를 반영하여 감정평가해야 할 것이라고 제안한다. 둘째, 원주민들의 재산권에 관한 문제점에 대하여는 건축법 제3조 노후불량건축물에 대한 기준으로 노후·건축물의 기준은 주택의 종류마다

틀리지만 평균적으로 30～40년으로 정해져 있다. 신림재정비촉진지구의 경우 건축법 기준을 적용하여 기준연수 40년이 넘은 노후건축물에 대하여는 세대원 전원이 실거주가 아닌 세대원 중 일부만 실거주를 하여도 토지거래허가를 해주는 방안과 세대원 전원 실입주시 3년만 거주하면 세입자를 입주 시킬 수 있는 방안이 타당 할 것으로 제안한다. 셋째, 편법거래에 관한 문제점에 대하여는 무허가건물의 편법거래를 알선해 주는 중개업자에게는 공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법률 제33조(금지행위) 제7조에 탈세 등 관계 법령을 위반할 목적으로 소유권보존등기 또는 이전등기를 하지 아니한 부동산이나 관계 법령의 규정에 의하여 전매 등 권리의 변동이 제한된 부동산의 매매를 중개하는 등 부동산투기를 조장하는 행위에 의거하여 자격정지, 자격취소 등과 같은 강력한 조치를 취하고 매수자에게는 벌금을 가하는 등 강력한 제재를 해야 할 것이다.

세입자 거주기간의 편법에 대하여는 정확한 기준을 정해 세입자 잔여기간이 6개월 미만이면 토지거래허가를 해주고, 세입자 잔여기간이 6개월 이상이면 불허가 하는 기준을 서울시 조례로 상정 확정하여 일선구청에 전달하는 하여 일률적인 기준으로 토지거래허가를 해줄 수 있는 개선방안을 모색하였다. 넷째, 개발시기에 따른 재산권에 관한 문제점에 대하여는 사업속도가 가장 빠른 신림2재정비촉진구역이 2009년 1월에 이주하여 2011년 1월에 입주하게 되면 그 사업기간 중 신림3재정비촉진구역은 2009년1월부터 2009년 6월까지 토지거래허가를 제외하고, 신림1재정비촉진구역은 2009년 1월부터 2010년 1월까지 토지거래허가제도를 제외하여 전면개발로 인한 재산권 침해 문제점에 대하여 개선안을 제시해보았다. 신림재정비촉진지구내 주거실태 조사에 입각하여 저소득층이나 세입자가 부담 가능한 주택의 공급과 멸실 상태를 고려하여 사업 추진 시기를 조정하여야 할 것으로 생각된다. 다른 재정비촉지지구보다 더 많은 약 30%의 존치지역이 존재하여 이곳을 활용해야 할 것이다.

사업지구별로 연계하여 순환재개발 방식을 적용하는 것도 고려하여야 하며 부동산가격상승에 대하여 준비해야 할 것으로 분석되었다. 본 연구의 분석결과에 의하여 도시재정비촉진지구내 토지거래허가제도의 가장 많은 피해를 보는 주체는 그 지역에 거주하고 있는 주택소유자와 세입자 즉 원주민들이다. 이런 원주민들의 피해를 줄이기 위하여 위 분석결과를 토대로 도시재정비촉진을위한특별법에 대한 보완 및 개정이 필요할 것으로 분석되었다.

제1장 서론 1. 연구의 배경 및 목적 2. 연구의 범위 및 방법 제2장 도시재정비촉진지구 및 토지거래허가제도의 이론적 고찰 제1절 도시재정비촉진지구의 의의 1. 도시재정비촉진지구의 개념 및 목적 2. 도시재정비촉진사업의 필요성 3. 도시재정비촉진지구 사업현황 4. 뉴타운지구와 균형발전촉진지구의 차이점 제2절 토지거래허가제도의 의의 1. 토지거래허가제도의 개념 2. 토지거래허가구역의 지정요건 및 현황 3. 토지거래허가 절차 4. 토지거래허가제도 변천 제3절 도시재정비촉진지구내 토지거래허가제도 1. 도시재정비촉진지구내 토지거래허가 내용 2. 도시재정비촉진지구내 토지거래허가 절차 제4절 선행연구검토 제3장 신림재정비촉진지구현황 제1절 신림재정비촉진지구 일반현황 1. 신림재정비촉진지구 지역현황 2. 신림재정비촉진지구 인문현황 제2절 신림재정비촉진지구 사업현황 1. 신림재정비촉진지구 개발방향 2. 신림재정비촉진지구 사업개요 3. 신림재정비촉진지구 사업추진경위 4. 신림재정비촉진지구 주택 및 토지이용계획 제3절 신림재정비촉진지구 사업구역별현황 1. 신림1재정비촉진구역 2. 신림2재정비촉진구역 3. 신림3재정비촉진구역 제4장 신림재정비촉진지구내 토지거래허가제도의 문제점 및 개선방안 제1절 신림재정비촉진지구내 토지거래허가의 문제점 1. 대지면적 20㎡이상 토지거래허가의 문제점 2. 원주민들의 재산권에 관한 문제점 3. 편법거래에 관한 문제점 4. 개발시기에 따른 재산권에 관한 문제점 제2절 신림재정비촉진지구내 토지거래허가제도 개선방안 1. 대지면적 20㎡이상 토지거래허가의 개선방안 2. 원주민들의 재산권침해에 관한 개선방