분양가 규제가 아파트 매매가격에 미치는 영향 분석

분양가 규제가 아파트 매매가격에 미치는 영향을 분석한다.

1970년대 이후 우리나라는 세 차례의 부동산가격 급상승을 경험하였다. 정부는 그때마다 분양가상한제, 원가연동제, 분양원가 공개, 전매 제한 등, 부동산 억제대책을 남발하였고, 다시금 경기가 침체국면에 접어들면 부동산활성화대책이란 경기부양책을 선심 쓰듯 내놓는 악순환이 반복되어 왔다. 그 결과 정부의 부동산 정책에 대한 국민들의 불신은 매우 커진 상태이다. 1999년 1월 전면적 분양가 자율화 정책 시행 이후 아파트 가격이 폭등하자, 정부는 2005년 3월 다시금 분양가상한제라는 강도 높은 정책을 내놓았다. 분양가상한제는 정부가 ‘분양가’라는 가격체제에 직접 규제를 가하는 것으로서, 경제이론에 따르면 이렇듯 가격에 대한 직접규제는 가격을 통한 자원 배분(resource allocation)이라는 효율성 측면에서 상당한 후생손실을 가져온다. 그럼에도 정부가 이러한 정책을 실시하는 것은 효율성 측면에서의 손실에도 불구하고, 정책시행으로 달성하고자 하는 정책목표가 더 중요하다는 가치판단에 근거할 것이다. 본 연구에서는 정부가 부동산상한제 실시로 달성하고자 하는 정책목표를 첫째, 분양된 아파트 단지를 비롯하여 그 인근지역 기존 아파트의 가격을 인하시키는 것과 둘째, 분양가격의 등락(변동)을 안정화시키는 것으로 전제하였다. 그리고 분양가상한제 이후 이러한 정책효과가 나타나는지를 실증적으로 분석하였다.

우선 아파트 매매가격을 인하시켰는지 여부를 분석하기 위해 2005년 3월 이후 경기도 지역에서 분양된 공공택지 내 아파트 3개 단지와 서울시 민간택지 내 분양된 아파트 1개 단지를 선정하여, 분양가상한제가 시행된 시점, 분양 시점, 그리고 입주시점, 즉 세 번의 시점에서 신규분양아파트 및 분양아파트의 인근지역 기존 아파트의 매매가격 추이를 분석하였다. 실증분석 결과 분양가상한제 실시로 인한 아파트 매매가격 인하의 효과는 없는 것으로 판단된다. 또한 분양가격의 등락(변동)을 안정화시켰는지 여부는 분양가격지수 증감률과 아파트 매매가격지수의 증감률 추이를 비교·분석하여 살펴보았다. 구체적으로 라스파이레스 방식으로 지수화한 분양가격지수를 국민은행에서 제공하는 아파트 매매가격지수를 기준으로 등락 또는 증감의 폭을 비교하였는데, 분석결과 아파트 분양가격지수는 (-0.71, 1.02) 범위 내에서 증감하여 동일한 기간 중 (-0.02, 0.06) 범위 내에서 변동한 아파트 매매가격지수에 비해 큰 폭으로 변동하는 양상을 보인다. 즉 분양가상한제 실시로 인해 아파트 분양가 및 매매가가 안정되었다고 보기 어렵다. 이 두 가지 실증분석을 종합할 때, 분양가상한제 실시는 정부가 의도한 정책 효과를 거두지 못한 것으로 평가된다.

오히려 분양가 규제로 상대적으로 저렴하게 공급된 신규아파트의 가격이 입주와 동시에 인근지역 기존 아파트 가격 수준으로 상승하여 시세차익의 가능성만 가중시키는 등 분양가상한제가 주변 시세를 안정시키지 못하였을 뿐 아니라 원가상승으로부터 분양가격 상승을 방지하는 데도 한계를 노정하고 있다. 분양가상한제는 시장실패(market failure)가 나타날 가능성이 큰 신규 아파트 분양시장에 정부가 개입하여 가격 상한제(price ceiling)를 실시하는 것이나, 이러한 가격 메카니즘에 정부가 정책적으로 손질을 가하는 것은 또 다른 실패(government failure)를 야기할 수 있다는 점에서 가급적 지양해야 한다. 많은 부작용에도 불구하고 정부 개입이 정당화되는 것은 정책목표가 달성되어, 정책의 효과가 부작용에 비해 큰 경우에 한정될 것이다. 따라서 도입의 목적을 달성하지 못하고 있는 분양가상한제는 빠른 시일 내에 단계적으로 철폐되어야 할 것이다.